COLUMN

Short Sale / Foreclosure

Author
김원석
Date
2018-12-10 23:50
Views
40

Q:
2006년 12월 315,000에 콘도를 샀습니다. 1차와 2가 모게지의 Bank of
America의 loan이구요. Short sale offer를 3번 받아 은행에 서류를 넘겼는데도
3번 모두 실패하였습니다.

여기서 하고 싶은 질문은
Short sale을 하면 저에게 세금이나 여러 가지(부채 탕감)가 유리한 건지?
HOA 비용을 10개월 정도 내지 않고 있어서 HOA 변호사가 저에게 법적으로 대응
을 할 경우에 foreclourse를 해야 해서 그 HOA 금액만큼 평생 부채로 저를 따라
다니는건지요. 파산을 해도 그 HOA 관련 금액과 2차 모게지가 저를 평생 따라다
니는건지요. 파산 기간은 7년으로 아는데, HOA와 2차 모게지가 부채액이
10년 동안 따라 다니나요?
보통 foreclosure를 하게 되면 시간이 어느 정도 걸리나요. 요즘 Bank of
America에서는 foreclosure를 하지 않는다는 말도 있는데 사실인지요.
콘도 이기 때문에 Short sale이나 foreclosure가 끝날때까지 HOA를 내야 하는
지요. Foreclosure 선택하고 파산을 신청하면 HOA 비용, 2차 융자 금액 등
제반 비용을 탕감받을 수 있을까요?

A:
1차와 2차가 처음 집을 구매하셨을때 80%, 20%로 받으신 융자이신지 아니면 1차 융자로 집을 구매 하신후 2차는 이후에 에퀴티 라인으로 현금을 뽑으신 건지가 중요합니다.
만약 처음부터 1차 2차로 구매하신 경우는 Anti Deficiency 법에 의해 2차는 탕감을 받으실 수 있습니다.
하지만 오리지날 융자에 어떻한 변화가 있었을 경우 (재융자, 융자조정등) 또는 2차가 에퀴티 라인 일경우에는 2차가 탕감되지 않을 경우가 있습니다. 이때는 리스팅을 가지고 계신 부동산 중개인이 몇번이고 은행과 협상을 하여 2차를 탕감 내지는 최저 금액으로 끌어 내는 것이 관건입니다.
숏세일이 2차가 있으실 경우 집의 소유권이 넘어가기전 은행과 협상을 하기에 포클로져 보다는 훨씬 유리하게됩니다. 숏세일시 포클로져 보다 비싼 가격에 팔리기에 2차에도 더 많은 금액이 나누어져 탕감의 가능성이 있으나 포클로져는 탕감의 가능성이 없습니다. 그리고 숏세일시 포클로저에 비해 더 오랜기간을 집에 몰게지 지불없이 머물수 있습니다.
Bank of America 숏세일의 장점은 은행은 모든 금액을 제한후 은행에 돌아오는 금액을 가장 중요시 여깁니다. 그러므로 HOA를 은행에서 지불해 주지 않을 경우 바이어는 현금으로 HOA를 지불하는 경우가 있고 구매금액을 올려 HOA를 지불하는 경우도 있습니다. 종종 숏세일에 바이어가 현금으로 HOA를 지불할것을 요구하여 숏세일이 필요이상으로 길어지는 것을 많이 봅니다. 이때 구매금액을 HOA에 지불해야 하는 금액 만큼 올려서 구매하면 net금액은 똑같으므로 Bank of America에서는 문제없이 받아 줍니다.
파산시 부채액은 탕감이 가능합니다만 개인의 소득과 빚의 금액에 따라 파산이 가능하지 않은 경우도 있기에 변호사와 상담을 권장합니다.
만약 2차가 1차 보다 많은 경우는 파산으로도 해결되지 않을 수도 있습니다.
부채액은 10년까지 따라 다닐 수 있으나 은행에서 연장 신청시 7년 더 따라 다닐 수도 있습니다.
Bank of America에서 포클로져 하지 않는 것은 작년 12월에 한달동안 실행하였으나 1월 부터 다시 시작 하였습니다.
제 고객들에게는 HOA를 더이상 내는 것을 권하지는 않으나 리스팅 에이전트 마다 다르므로 지금 거래하고 계시는 에이전트와 상의 하시기 바랍니다.
좋은 결과 있으시길 바라겠습니다.

김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
Email: wonniekim@yahoo.com
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