COLUMN

투자용 주택

Author
김원석
Date
2018-12-10 23:50
Views
575

요즘 집가격이 저렴하고 이자율도 좋아서 투자용으로 집을 구매하시는 구매자가 늘고 있습니다. 이때 이해 하셔야 할 것은 투자용 부동산과 거주용 부동산을 정확하게 구별하시는 것이 중요합니다. 투자용 부동산은 무엇보다도 지출과 수입의 대비를 생각하여 매월 이익을 계산할 수 있어야 하는 것이며 거주용 부동산은 구매자의 마음에 들고 페이먼트가 적당한 것입니다. 많은 투자용 부동산을 구매하시는 분들의 실수는 “내가 나중에 거주할 수 있는 집”을 투자용으로 구매하시는 것입니다.

한인타운의 $300,000 2베드 콘도의 예를 들어 보겠습니다. 20% 다운에 4% 이자 30년 고정으로 구매를 할 경우 $60,000의 현금 투자 후 월 몰게지 $1146, 재산세 $312, 화재보험 $30, HOA $300는 월 페이먼트 $1788가 됩니다. 월 렌트는 약 $1800 정도가 되므로 매월 수익이 거의 없습니다. 만약 한달이라도 테넌트가 없던지 집수리를 해야 한다면 손해가 나게됩니다. 주택의 시세가 오르는 것이 투자용 주택의 부가적인 수익이 되어야지 주 목적이 아니며 투자가 아닌 투기가 되는 것입니다. 2006년에 한인 타운에서 새 콘도를 분양 받기위해 새벽부터 줄을 서서 두채씩 구매하며 “한달에 만불씩 오릅니다”라고 하는 것과 다를 바가 없기 때문입니다.

부동산 투자도 비지니스를 운영하듯이 투자금액에 비해 수익성이 있어야 하는 것이며 가늠할 수 없는 주택가격 상승에 투자를 맏겨서는 않될것입니다. 오히려 단독 주택의 경우 HOA 가 없기에 그만큼 수익이 조금더 있으며 렌트용으로는 유닛을 권해드립니다. 유닛중에서도 수익성이 제일 좋고 구매및 판매하기 쉬운 4유닛을 권해드립니다. 물론 4 유닛도 수익성이 좋은 것을 잘 고르셔야 하는데 좋은 지역의 유닛일 수록 수익성은 낮아 집니다. 예를 들어 한인 타운에 위치한 방 2개 화장실 1로 구성된 4개의 유닛은 집 값은 칠십만불, 렌트는 유닛당 $1300정도하며, East LA는 집값은 사십만불 정도에 렌트는 $1100정도 합니다. 한인타운의 집값은 East LA 의 두배가까이 하지만 렌트는 거의 비슷 한것을 보면 알듯이 절대로 본인이 거주할 주택과 투자용 주택을 혼동을 할 경우 수익성이 많이 떨어지게됩니다.

모든 분들이 East LA에 20%다운인 8만불 다운을 하고 몰게지 $1500을 하며 타인종에게 렌트를 $4400을 받으며 비지니스 마인드를 가지고 4유닛을 투자하실 수 있는 것은 아니나 투자용으로 HOA 가 있는 콘도나 타운하우스는 피하는 것이 좋습니다.
Total 481
Number Title Author Date Votes Views
481
집을 잘 파는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 555
김원석 2018.12.10 0 555
480
판매시 절세방법과 1031 Tax Deferred Exchange
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 459
김원석 2018.12.10 0 459
479
집구매가 어려울때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 633
김원석 2018.12.10 0 633
478
완화된 집 융자 가이드라인
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 404
김원석 2018.12.10 0 404
477
카드 빚과 개인 빚을 내어 집 페이먼트를 내고 있을때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 442
김원석 2018.12.10 0 442
476
30년 후 현금 백만달러로 은퇴 할 수 있는가 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 387
김원석 2018.12.10 0 387
475
투자용집 구매자와 거주용 집 구매자 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 546
김원석 2018.12.10 0 546
474
다운페이 보조 프로그램 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 468
김원석 2018.12.10 0 468
473
FHA 융자란 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 557
김원석 2018.12.10 0 557
472
집 장만 전 준비 사항 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 486
김원석 2018.12.10 0 486
471
투자용 주택
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 575
김원석 2018.12.10 0 575
470
숏세일로 $38,000 버는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 525
김원석 2018.12.10 0 525
469
첫주택구입자보조프로그램봇물
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 510
김원석 2018.12.10 0 510
468
소송들어간 집 렌트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 385
김원석 2018.12.10 0 385
467
집을 구입할때 정부보조나 해택을 받을수 있는 방법이있읍니까
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 455
김원석 2018.12.10 0 455
466
하우스 론에 관해 질문 있습니다.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 796
김원석 2018.12.10 0 796
465
솟세일
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 376
김원석 2018.12.10 0 376
464
서류미비자 신분으로 부동산구입가능여부
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 538
김원석 2018.12.10 0 538
463
Hafa 숏세일에 대해 알고 싶습니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 320
김원석 2018.12.10 0 320
462
숏세일 재 구입
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 337
김원석 2018.12.10 0 337
461
숏세일 네고시에이션피
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 391
김원석 2018.12.10 0 391
460
콘도 구매 진행도중 딜을 깰수 있는 조건
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 466
김원석 2018.12.10 0 466
459
공동명의 질문
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 595
김원석 2018.12.10 0 595
458
FHA예외사항으로 이사가능한지요.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 362
김원석 2018.12.10 0 362
457
short sale 문제가 있는것같아서 급하게 문의 드립니다.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 412
김원석 2018.12.10 0 412
456
적은 다운으로 일년에 집 두채를 구매하는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 434
김원석 2018.12.10 0 434
455
몰게지 차액 면제, 면세 법안 연장
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 354
김원석 2018.12.10 0 354
454
카드 빚과 개인 빚을 내어 집 페이먼트를 내고 있을때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 361
김원석 2018.12.10 0 361
453
모기지 융자 이자율 및 조기상환에 대한 궁금증
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 436
김원석 2018.12.10 0 436
452
유학생이 집 살때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 514
김원석 2018.12.10 0 514
451
클로징 때 드는 추가비용...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 459
김원석 2018.12.10 0 459
450
첫 집 장만시 정말 궁금한 점들
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 376
김원석 2018.12.10 0 376
449
집 이중계약건에 대한 상담요청
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 415
김원석 2018.12.10 0 415
448
은행 1차, 2차에다가 카드빚
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 347
김원석 2018.12.10 0 347
447
숏세일후 억울합니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 492
김원석 2018.12.10 0 492
446
재산이 있을때 숏세일 하는경우
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 336
김원석 2018.12.10 0 336
445
주택구입시
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 404
김원석 2018.12.10 0 404
444
융자시 타이틀 보험
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 441
김원석 2018.12.10 0 441
443
principal reduction과 loan modification
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 347
김원석 2018.12.10 0 347
442
크레딧 점수에 영향을 주는 요건
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 445
김원석 2018.12.10 0 445
441
홈 인스펙션 (Home Inspection)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 345
김원석 2018.12.10 0 345
440
집 담보 융자 문의
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 332
김원석 2018.12.10 0 332
439
부부공동명의 집에서 남편명의를 빼야 하는데 quit claim으로 하나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 394
김원석 2018.12.10 0 394
438
집소유 명의에 아들 이름을 넣고 싶은데...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 367
김원석 2018.12.10 0 367
437
융자조정 가능한가요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 374
김원석 2018.12.10 0 374
436
숏세일 나온 집을 살려면
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 438
김원석 2018.12.10 0 438
435
뱅크럽된 집
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 469
김원석 2018.12.10 0 469
434
렌트 주택매매시 세금문제
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 328
김원석 2018.12.10 0 328
433
파산신청에 대해서
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 366
김원석 2018.12.10 0 366
432
융자조정 신청중 차압
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 333
김원석 2018.12.10 0 333
431
HUD Home 에 대해서
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 404
김원석 2018.12.10 0 404
430
주택 융자 문의
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 331
김원석 2018.12.10 0 331
429
융자에 관한 질문 드립니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 325
김원석 2018.12.10 0 325
428
차압당한 집 2차 융자 조정시 세금 문제
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 273
김원석 2018.12.10 0 273
427
집의 포크로저에 관하여
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 274
김원석 2018.12.10 0 274
426
부동산 구입 ,매도 세금 상담
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 323
김원석 2018.12.10 0 323
425
은행에서 온 편지 New Modification program
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 281
김원석 2018.12.10 0 281
424
경매 나온 집을 구매하는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 471
김원석 2018.12.10 0 471
423
포크로져 상태에서 가장 현명한 방법이 뭔지요(넘 급해요)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 282
김원석 2018.12.10 0 282
422
집팔고 5년이 지나서 다시 집을 사야 세금을 안내나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 262
김원석 2018.12.10 0 262
421
모게지 융자시 2년치 W-2와 2년치 택스보고 에 관하여
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 338
김원석 2018.12.10 0 338
420
론을 얼마나 받을수 있을까요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 301
김원석 2018.12.10 0 301
419
아직도 voe 프로그램으로 집을 살수가 있나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 372
김원석 2018.12.10 0 372
418
숏세일에 관한 질문입니다.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 291
김원석 2018.12.10 0 291
417
클로징 코스트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 356
김원석 2018.12.10 0 356
416
리스팅 에이전트의 농간
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 304
김원석 2018.12.10 0 304
415
시정부 보조 프로그램
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 266
김원석 2018.12.10 0 266
414
cash로 집을 사려고 하는데...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 298
김원석 2018.12.10 0 298
413
co owner로 등록하기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 332
김원석 2018.12.10 0 332
412
부동산 판매 이익금에 대한 세금
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 277
김원석 2018.12.10 0 277
411
주택 구매에 대해
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 299
김원석 2018.12.10 0 299
410
집 판후 세금
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 276
김원석 2018.12.10 0 276
409
에이전트 문제- 집 구매 2번 실패
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 387
김원석 2018.12.10 0 387
408
무거운 모기지 페이먼트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 283
김원석 2018.12.10 0 283
407
차압물 적정가(zillow)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 289
김원석 2018.12.10 0 289
406
파산 후 집구매
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 407
김원석 2018.12.10 0 407
405
short sale 중 seller bankruptcy
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 292
김원석 2018.12.10 0 292
404
땅을 팔아서 더 큰 땅을 사려는데, 세금은 어떻게되나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 272
김원석 2018.12.10 0 272
403
땅을 팔아서 더 큰 땅을 사려는데, 세금은 어떻게되나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 274
김원석 2018.12.10 0 274
402
부동산 상식
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 415
김원석 2018.12.10 0 415
401
모게지 페이먼트와 주택 재융자
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 291
김원석 2018.12.10 0 291
400
FHA론 PMI MPI FUNDING FEE에 대해 아시는분
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 331
김원석 2018.12.10 0 331
399
집 구입을 위해 얼마의 크레딧 점수가 필요한가요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 487
김원석 2018.12.10 0 487
398
Cypress condo
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 303
김원석 2018.12.10 0 303
397
첫 집장만 하고싶은데요.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 389
김원석 2018.12.10 0 389
396
몰게지 심사시에..
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 313
김원석 2018.12.10 0 313
395
필란땅 프라버티 택스.....
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 408
김원석 2018.12.10 0 408
394
short sale후 현금으로 집구입하기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 286
김원석 2018.12.10 0 286
393
Short Sale시 2차 Loan에서 발생하는 은행 손실분의 과세여부
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 298
김원석 2018.12.10 0 298
392
Deed and lieu foreclosure.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 298
김원석 2018.12.10 0 298
391
클로징 코스트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 296
김원석 2018.12.10 0 296
390
포클로져에 대해서.....
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 330
김원석 2018.12.10 0 330
389
쳅터 7 디스차지후 집사기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 291
김원석 2018.12.10 0 291
388
주택구매질문입니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 261
김원석 2018.12.10 0 261
387
포클로져에 대해서.....
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 283
김원석 2018.12.10 0 283
386
쳅터 7 디스차지후 집사기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 284
김원석 2018.12.10 0 284
385
주택구매질문입니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 268
김원석 2018.12.10 0 268
384
모게지 Trial Plan 3번 내는것 끝나고 정식승인이 났는데요...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 312
김원석 2018.12.10 0 312
383
Foreclosure - 차압- 구제방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 307
김원석 2018.12.10 0 307
382
자동차 리스와 주택융자
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 332
김원석 2018.12.10 0 332