COLUMN

포크로져 상태에서 가장 현명한 방법이 뭔지요(넘 급해요)

Author
김원석
Date
2018-12-10 23:50
Views
281

Q.
2월27일 경매 날짜가 잡혀있는 상태입니다.
집 페이먼트는 1차($331,000.00)2차($75,000.00)이 남아있읍니다.
2차 융자는 매달 이자만 납부하고 있고, 1차 융자를 작년 9월부터 현재까지 납부하지 안았읍니다.
궁금한것은 경매로 넘어갔을때에 제가 당할 불이익이 뭔지요?
지금 연체된 금액을 갚을 돈은 가지고 있지만, 만약 불이익이 크지 않다면
경매로 넘길 생각도 가지고 있습니다.
그리고 현재 상황에서 숏세일 신청은 가능한지요?
현재 저희 동네시세가 $350,000.00~$400,000.00정도라고 합니다.
A.
어떤 경우이던지 차압은 막으셔야 합니다. 차압시 7년간 집 구매용 융자가 불가능해지며 (작년까지는 3년) 옥션에서 판매되는 금액과 융자의 차액에 대한 개인채무가 남을 수 있습니다.

예를 들어 시세는 $400,000 이나 옥션에서 투자자가 $250,000현금에 매입을 한경우 현재 1차와 2차의 융자 합계 금액인 $400,000 에서 $150,000 정도의 차액이 발생하므로 이것에 대한 개인 채무가 발생을 합니다. 개인 채무는 파산으로 없앨수 있으나 만약 은행에서 1099을 발행시에는 $150,000에 해당하는 개인 소득세를 지불 하여야 합니다. 일반적으로 30%의 세금을 지불 하므로 최고$45,000의 세금을 내년에 지불 할 가능성이 있으며 파산으로 막을 수도 없게 됩니다.

아직 차압까지는 시간이 있기에 숏세일을 신청하여 차압을 막아 볼수는 있을 것입니다. 숏세일의 장점은 차액에 대한 금액을 탕감및 면세를 받으며 숏세일 후 2년후에 융자를 다시 얻어 집을 구매할 수 있습니다. 경우에 따라 은행에서 이사비용으로 $3,000에서 $38,000까지 판매자에게 혜택을 주며 차압 날짜를 숏세일이 이루어 질때까지 미뤄주게 되어 있으므로 거주할 수 있는 시간이 연장되기도 합니다. 판매자로서 지불해야하는 금액은 없으므로 이것또한 금전적이 도움이 될것입니다.

또한 차압의 경우 3일 이내로 나가라는 공고를 붙여 볼품없이 쫒겨 나가는 반면 숏세일은 본인이 원하는 바이어를 선택하여 법의 한도내에서 정식으로 빚을 정리하고 떳떳하게 주인 권리를 행하며 이사갈 수 있게 해줍니다.

빠른 시간내에 숏세일 전문 에이전트와 말씀 나누시어 해결책을 찾으시길 바라겠습니다. 더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.
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