COLUMN

Deed에는 부부가 같이, mortgage는 한사람만 올라있을경우

Author
김원석
Date
2018-12-10 23:50
Views
184

Q.
도움 말씀 부탁드립니다.
집을 살 당시에는 남편은 시민권자이고
저는 학생신분이었기 때문에 소셜넘버나 크레딧이 없었습니다.
그래서 남편의 이름으로만 집융자를 얻어서 집을 샀고
부부이기 때문에 저희 둘의 이름이 Deed에 같이 올랐습니다.
지금은 별거한지 일년이 넘어가고 곧 이혼 서류를 넣으려고 합니다.
남편은 자기부모님집에서 살고있고
전 아이들과 당시 산 집에서 살고있습니다.
지금 상태로는 저 혼자서 집 모기지를 감당할 수가 없어서
이미 모기지 페이먼트를 못한지 꽤 됩니다.
어떻게든 이 집에서 계속 살아보려고 모기지 조정신청을 했지만
(남편과 합의하에별거중이지만 남편의 수입증명서류를첨부하여)
나중에 은행측에서 남편에게 연락을 했을 때
남편이 그 집에서 살지않는다고 말을 해버리는 바람에
primary resident가 아니라는 이유로 HAMP는 approve받지 못했습니다.
그래도 Fannie Mae loan modification이 됐다고 편지가 왔지만,
mortgage payment amount는 거의 줄지않은 그대로 였습니다.
역시 저 혼자서는 지금으로서는 무리지만,
몇 달 뒤면 간호사로 취직을 해서 어느정도 감당할 수 있을 것 같습니다.
가능하면 아이들 학교도 옮기지 않고 이사도 하지않도록
이 집에서 계속 살고싶지만,
이혼 이 후에 저와 아이들이 이 집에서 계속 사는 것이
가능한지 알고싶습니다.
남편이름만 mortgage에 올라있는데,
이혼 후에 제 이름으로 바꾸려면 제 이름으로 융자를 다시 받아야하는건가요?
하지만 지금으로서는 크레딧 히스토리도 너무 짧고
인컴도 몇 달 뒤나 되야 고정적이기 때문에
지금 상황으로는 제 이름으로 융자를 받는 것이 가능할 것 같지 않은데...
그렇다면 결국 숏세일로 집을 처분하는 방법밖에는 없는걸까요?
이 집에서 살 수 있는 방법은 정말 하나도 없는걸까요?
절박한 마음에 부탁드립니다.
도움 말씀 부탁드립니다.
A.
융자를 본인 이름으로 바꾸실 특별한 이유는 당장은 없다고 생각합니다. 이혼하실 배우자의 명의로 융자가 되어 있어도 융자 조정도 받으셨고 이자율도 적당하시다면 당장 재융자는 필요하지 않으실 겁니다. 우선은 페이먼트가 늦지 않는 것이 중요한데 직업이 없어서 페이먼트를 못하신다면 Notice of Default를 받지 않으신 것이 중요합니다. 3개월이상이 늦으시면 이 notice를 받으실 것이며 한번 받으신 이후에는 한달씩 페이먼트가 불가 합니다. 밀린 금액을 전액 한꺼번에 내셔야 하며 만약 notice of default 이후 3개월 이상이 늦을 경우 Notice of Trustee Sale을 받아 차압 날짜를 통고 받으실 겁니다.

현재 소유하고 계신 집을 보유하는 것이 숏세일 보다 낳은지는 다음과 같은 사항을 보시고 결절 하시길 바랍니다.

1. 융자 금액과 집 시세. 만약 집 시세가 융자 금액 보다 20% 이상 낮은 경우 집을 소유할 이유가 적어 집니다. 몇년 기다리면 집값이 올라 재산이 될것이라는 막연한 생각은 버리셔야 합니다. 융자 조정, 재융자, 집 구매를 위해 융자를 얻는 것 모두 목적은 한가지 입니다. 집을 소유하기 위해 은행에서 융자를 받는 맥목은 같은 것이라 하겠습니다. 소유하고 있는 집을 현재 융자 금액에 구매하라면 다시 구매하실 의향이 있으신지를 여쭤보고 싶습니다. 만약 아니라면 숏세일을 생각해 보셔야 합니다.

2. 몰게지 페이먼트와 렌트. 몰게지, 재산새, 보험료, HOA를 합친 금액이 그 집을 렌트를 쳤을때 받을 수있는 렌트비와 비교를 해보셔야 합니다. 만약 융자 조정후 페이먼트와 렌트가 비슷하거나 페이먼트가 더 적을 경우에는 그나마 집을 지킬 이유가 됩니다. 하지만 융자 조정이후 페이먼트는 렌트 하는 사람보다 더 내고 집값은 융자보다 낮다면 집을 소유할 이유가 없어집니다.

물론 상황과 이유에 따라 달라 지겠습니다만 일반적으로 2005년에서 2008년에 집을 구매하신 분들은 어떻한 융자 조정을 받으셔도 결국에는 숏세일이 더 도움이 됩니다.

집은 단지 시멘트와 나무로 지은 건물일 뿐입니다. 집 주인이 편하게 페이먼트를 하고 저녁에 고단한 일을 하고 돌아와 쉴수 있는 공간이며 가족의 다음 날을 준비할 수있게 해주는 안식처 입니다. 만약 이 집을 위해 일을 해야하고 가족의 불화가 있고 크레딧 카드 빚은 나날히 높아만 진다면 그 집에 노예가 되는 것입니다.

몇달 뒤에 일을 시작 하셔도 몇달 밀린 집값을 한꺼번에 내실 만큼의 인컴은 아닐 것입니다. 월말만 되면 몰게지 때문에 스트레스를 더 받으실 것이며 생활의 의욕이 없어지면서 까지 지킬 시멘트와 나무인지를 생각 하시고 현 상황에서 본인에게 더 낳은 결정은 어떤것인지를 인지 하셔야 합니다.

페이먼트를 내지 않고 계시다가 일 시작 하시고 생활이 안정이 되시면 저렴한 렌트를 생각해 보시는 것도 나쁘지는 않을 것입니다. 배우자 분도 집에서 나가셨으므로 방 한개는 줄여서 이사를 가시면 렌트비가 몰게지 보다 훨씬 저렴한 곳으로 갈 수 있으시리라 생각 합니다.

자세한 사항은 알수 없으나 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.

김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
Email: wonniekim@yahoo.com
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쳅터 7 디스차지후 집사기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 258
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주택구매질문입니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 238
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포클로져에 대해서.....
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 256
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쳅터 7 디스차지후 집사기
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주택구매질문입니다
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모게지 Trial Plan 3번 내는것 끝나고 정식승인이 났는데요...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 273
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Foreclosure - 차압- 구제방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 276
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자동차 리스와 주택융자
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 288
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