COLUMN

HARP or FHA ?

Author
김원석
Date
2018-12-10 23:50
Views
78

Q.
4년전에 산 270000짜리 집을 1차 Fannie Mae, 2차 Home of Equity를 받아 현재 잔액이 1차는 195000, 2차 50000, 각각 매달 1500불 (escrow 를 합친 페이먼트) 과 140불 정도의 페이먼트를 내고 있습니다.

1) 저의 경우는 HARP loan 으로 1차,2차를 합칠수 없나요? HARP loan 도 2차를 subordinating 하는 경우도 있나요? escrow까지 합치면 이럴땐 rate 가 보통 어떤가요? 처음살때와 같은 회사 BOA가 2차는 예전꺼 그대로 놔두고, 1차 재융자를 rate 5% 로 준다고 합니다. 너무 높은거 같은데 어떤가요?

2) 약 한달전 재융자를 위해 크레딧 조사를 했을때 731 스코어 였구요. 그 조사를 한뒤 곧바로 자동차를 구입하여 현재는 자동차 론을 2만7천불이 생겼습니다. 다시 크레딧 조사를 하면 크레딧 스코어가 내려갈까요?

3) 저에겐 HARP 가 더 좋을가요 아님 FHA 가 좋을까요?

4) APPRAISAL 시도를 해보는 것도 좋을까요? 요즘 집값이 내려갔지만 sunroom 도 하고 (창문과 문이 있는...no heating and air) 도 있고 해서요.. 집 감정이 얼마가 나와야 closing 할때 cash 가 안들까요?

이 집에선 왠만하며 오래 살 예정입니다.

A.
4년 전에 $270,000에 구매 하셨으면 현 시세는 $200,000이 되지 않을 걸로 추측이 됩니다. 이럴 경우에는 재융자는 HARP, FHA, Conventional 등 어떤 융자를 쓰셔도 재융자는 가능하지 않습니다. 단 융자 조정만이 가능할것으로 보입니다.

재융자에 관심 있으실 분들을 위하여 설명해 드리겠습니다.

FHA 재융자로는 인컴만 봤을때는 $250,000 융자가 나올수 있습니다. 하지만 차 융자가 $27,000이 생기셨다면 한달에 $300 정도의 페이먼트가 추가 되신걸로 추측을 했을때 융자 가능금액은 약 $50,000 정도가 감소 됩니다. 그러면 새 차때문에 $200,000의 융자 밖에 나오지 않습니다. 물론 다른 페이먼트가 있으시면 더 줄게 됩니다. 그러므로 FHA로 재융자는 가능성이 없어 보입니다. 융자대비 집 시세가 96.5% 까지 가능하므로 $200,000의 융자가 가능하실 경우 $207,253의 집 시세가 있으셔야 가능합니다. 집 시세가 $200,000 이하이므로 가능하지 않습니다.

HARP는 융자 대비 집 시세가 80% 에서 125% 까지 되시는 분께 해당하는 프로그램입니다. 집 시세가 $200,000에 융자가 $250000 이면 125%이므로 가능은 할 수 있으나 시세가 $200,000이 않될경우는 가능성이 없습니다.

감정을 시도해 보실 수 있으나 우선은 Zillow.com으로 어느 정도 하는지는 예상을 해보시고 감정을 신청 하시길 바랍니다. 만약 $200,000 이하로 감정가가 나온다면 융자 조정이나 숏세일을 권해드립니다.

더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담드리겠습니다.

김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
Email: wonniekim@yahoo.com
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