COLUMN

변호사 고용시

Author
김원석
Date
2018-12-10 23:50
Views
99

Q: 안녕하세요.
제 친구가 도움이 필요하여 제가 대신 질문드리게 되었습니다. 오늘 이 소식을 접하게 되었네요. 저도 이런 부동산법은 잘 알지 못하기에 조금이나마 친구에게 도움이 되고자 전문가님의 도움을 요청드립니다.

몇년전 $800,000.00정도의 집(4bedroom house)을 북부뉴져지에 마련하여 직접살고 있다가 본인국가에서 사업을 하게되어 다른사람(남미가족)에게 렌트(한달 렌트비는 $2800)를 주고 본인국가로 돌아아가게 되었습니다. 한국사람은 아니구요. 그러다 하는 사업이 잘 안되어 사업에 실패하게 되었고 1년넘게 모게지를 내지 못하고 있다고 합니다.

이제껏 진행되어온 상황을 말씀드리면 은행에서 한달에 5000불이 넘는 모게지를 내라고 하여 그 정도의 모게지가 본인에게는 너무 부담스러워 변호사를 고용하여 은행과 모게지를 낮추는 방법(본인이 현재 일을 하면서 낼수 있는 한도는$3000불정도로 내는것으로)을 찾으려 했었다고 합니다. 변호사 비용은 $2800지불했구요. 그러나 돌아오는 답변은 은행이 이를 받아들이지 않았다며 어쩔수 없다는 답변과 함께 이젠 전화도 받지 않는다고 하더라구요. 처음 모게지 받을때는 3개의 은행에서 받았다고 합니다.친구의 생각은 3개의 은행이 involve가 되어있어 협상하기가 더 힘든것 같다고 합니다. 그리고 지금 현재는 처음 샀던 집가격보다 현재 집값이 많이 떨어진 상태라고 합니다.

그리고 지금은 그 당시 이 집을 렌트한 사람이 4개월넘게 렌트를 내지않고 있는 사항이라 합니다. 제 친구가 지금 현재 미국에 있지 않기 때문에 본인도 어떻게 해야할지 발만 동동 구르고 있는 상황입니다. 물론 모게지를 잘 내고 있었다면 모든 권리는 친구에게 있지만 그렇치 못한 상태여서 어디서부터 어떻게 해야할지를 모르고 있습니다.

1. 제 개인적인 생각은 1년넘게 모게지를 내지않은경우에 은행에서 차압을 하지 않았나 하는 생각이 드는데 이 집의 소유권이나 지금 현재 상황을 어떻게 알아볼수 있는지요?
2. 만약 차압이나 은행에서 이 집에 대한 조치를 취했다면 렌트준 사람에게 법적인 조치를 취하여 렌트비를 지불하지 않았다고 나가라고 할수 있는지요? 친구의 생각은 그 사람들 내보내고 다른 사람에게 렌트를 주어 그 돈으로 모게지를 내고 싶어하는것 같습니다.
p.s. 제 생각은 은행에서 법적인 조치를 취하여 렌트사는 사람에게 렌트fee를 직접 은행에서 받을수도 있을것 같기도 합니다.
3. 지금이라도 다른 변호사를 고용하여 여태껏 내지못했던 모게지와 앞으로 내야할 모게지가격을 조정하는 것을 try 해볼수 있나요?

어떤식으로 일을 풀어나가야 하는지 도움을 부탁드리겠습니다. 집을 잃고 싶지 않은 마음은 어느 집주인이나 똑같겠지만 본인이 미국에 있지 않기 때문에 더 답답해 하네요. 꼭 좋은 조언 부탁드릴께요.

A: 은행에서 차압을 했는지는 Title의 조회를 통하여 알아 볼수 있습니다. 주위의 부동산 중개인에게 문의를 하시던지 아니면 제게 연락 주시면 알아봐 드리겠습니다.
렌트를 내지 않고 있는 사람은 퇴거조치를 빨리 취하셔야 합니다. 인터넷으로 대신 해주는 회사를 찾아 보시면 $600 미만으로 해주는 회사들이 많이 있습니다.
모게지 가격을 조정하시는 것을 다시 신청 할 수는 있으나 여러가지의 문제점이 보입니다.
우선은 주인이 거주하지 않는 집은 융자 조정이 가능하지 않습니다. 또 해외에 계시므로 소득과 지출의 증명이 가능하지 않으며 은행이 3개나 되므로 상당히 어려워 보입니다.
렌트를 해서 몰게지를 전부 커버 할 수 있다면 좋겠습니다만 그렇지 않을 경우에는 숏세일이 오히려 낳을 수 있습니다.2차와 3차의 융자도 협상을통하여 정리 할 수도 있기 때문입니다.
어떤일이 있어도 차압을 막으시길 바랍니다.
더 궁금하신 점이 있으시면 연락 주시길 바랍니다.

김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
Email: wonniekim@yahoo.com
Total 481
Number Title Author Date Votes Views
481
집을 잘 파는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 500
김원석 2018.12.10 0 500
480
판매시 절세방법과 1031 Tax Deferred Exchange
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 401
김원석 2018.12.10 0 401
479
집구매가 어려울때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 547
김원석 2018.12.10 0 547
478
완화된 집 융자 가이드라인
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 355
김원석 2018.12.10 0 355
477
카드 빚과 개인 빚을 내어 집 페이먼트를 내고 있을때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 376
김원석 2018.12.10 0 376
476
30년 후 현금 백만달러로 은퇴 할 수 있는가 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 332
김원석 2018.12.10 0 332
475
투자용집 구매자와 거주용 집 구매자 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 486
김원석 2018.12.10 0 486
474
다운페이 보조 프로그램 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 408
김원석 2018.12.10 0 408
473
FHA 융자란 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 492
김원석 2018.12.10 0 492
472
집 장만 전 준비 사항 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 430
김원석 2018.12.10 0 430
471
투자용 주택
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 481
김원석 2018.12.10 0 481
470
숏세일로 $38,000 버는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 463
김원석 2018.12.10 0 463
469
첫주택구입자보조프로그램봇물
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 454
김원석 2018.12.10 0 454
468
소송들어간 집 렌트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 332
김원석 2018.12.10 0 332
467
집을 구입할때 정부보조나 해택을 받을수 있는 방법이있읍니까
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 402
김원석 2018.12.10 0 402
466
하우스 론에 관해 질문 있습니다.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 703
김원석 2018.12.10 0 703
465
솟세일
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 334
김원석 2018.12.10 0 334
464
서류미비자 신분으로 부동산구입가능여부
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 463
김원석 2018.12.10 0 463
463
Hafa 숏세일에 대해 알고 싶습니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 293
김원석 2018.12.10 0 293
462
숏세일 재 구입
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 294
김원석 2018.12.10 0 294
461
숏세일 네고시에이션피
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 344
김원석 2018.12.10 0 344
460
콘도 구매 진행도중 딜을 깰수 있는 조건
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 400
김원석 2018.12.10 0 400
459
공동명의 질문
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 501
김원석 2018.12.10 0 501
458
FHA예외사항으로 이사가능한지요.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 319
김원석 2018.12.10 0 319
457
short sale 문제가 있는것같아서 급하게 문의 드립니다.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 369
김원석 2018.12.10 0 369
456
적은 다운으로 일년에 집 두채를 구매하는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 388
김원석 2018.12.10 0 388
455
몰게지 차액 면제, 면세 법안 연장
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 311
김원석 2018.12.10 0 311
454
카드 빚과 개인 빚을 내어 집 페이먼트를 내고 있을때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 308
김원석 2018.12.10 0 308
453
모기지 융자 이자율 및 조기상환에 대한 궁금증
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 378
김원석 2018.12.10 0 378
452
유학생이 집 살때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 442
김원석 2018.12.10 0 442
451
클로징 때 드는 추가비용...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 395
김원석 2018.12.10 0 395
450
첫 집 장만시 정말 궁금한 점들
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 326
김원석 2018.12.10 0 326
449
집 이중계약건에 대한 상담요청
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 352
김원석 2018.12.10 0 352
448
은행 1차, 2차에다가 카드빚
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 297
김원석 2018.12.10 0 297
447
숏세일후 억울합니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 442
김원석 2018.12.10 0 442
446
재산이 있을때 숏세일 하는경우
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 292
김원석 2018.12.10 0 292
445
주택구입시
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 349
김원석 2018.12.10 0 349
444
융자시 타이틀 보험
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 368
김원석 2018.12.10 0 368
443
principal reduction과 loan modification
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 302
김원석 2018.12.10 0 302
442
크레딧 점수에 영향을 주는 요건
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 400
김원석 2018.12.10 0 400
441
홈 인스펙션 (Home Inspection)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 302
김원석 2018.12.10 0 302
440
집 담보 융자 문의
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 289
김원석 2018.12.10 0 289
439
부부공동명의 집에서 남편명의를 빼야 하는데 quit claim으로 하나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 317
김원석 2018.12.10 0 317
438
집소유 명의에 아들 이름을 넣고 싶은데...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 316
김원석 2018.12.10 0 316
437
융자조정 가능한가요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 322
김원석 2018.12.10 0 322
436
숏세일 나온 집을 살려면
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 379
김원석 2018.12.10 0 379
435
뱅크럽된 집
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 423
김원석 2018.12.10 0 423
434
렌트 주택매매시 세금문제
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 296
김원석 2018.12.10 0 296
433
파산신청에 대해서
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 336
김원석 2018.12.10 0 336
432
융자조정 신청중 차압
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 283
김원석 2018.12.10 0 283
431
HUD Home 에 대해서
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 348
김원석 2018.12.10 0 348
430
주택 융자 문의
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 280
김원석 2018.12.10 0 280
429
융자에 관한 질문 드립니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 295
김원석 2018.12.10 0 295
428
차압당한 집 2차 융자 조정시 세금 문제
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 234
김원석 2018.12.10 0 234
427
집의 포크로저에 관하여
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 238
김원석 2018.12.10 0 238
426
부동산 구입 ,매도 세금 상담
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 286
김원석 2018.12.10 0 286
425
은행에서 온 편지 New Modification program
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 240
김원석 2018.12.10 0 240
424
경매 나온 집을 구매하는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 351
김원석 2018.12.10 0 351
423
포크로져 상태에서 가장 현명한 방법이 뭔지요(넘 급해요)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 248
김원석 2018.12.10 0 248
422
집팔고 5년이 지나서 다시 집을 사야 세금을 안내나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 230
김원석 2018.12.10 0 230
421
모게지 융자시 2년치 W-2와 2년치 택스보고 에 관하여
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 308
김원석 2018.12.10 0 308
420
론을 얼마나 받을수 있을까요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 260
김원석 2018.12.10 0 260
419
아직도 voe 프로그램으로 집을 살수가 있나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 333
김원석 2018.12.10 0 333
418
숏세일에 관한 질문입니다.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 266
김원석 2018.12.10 0 266
417
클로징 코스트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 326
김원석 2018.12.10 0 326
416
리스팅 에이전트의 농간
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 273
김원석 2018.12.10 0 273
415
시정부 보조 프로그램
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 241
김원석 2018.12.10 0 241
414
cash로 집을 사려고 하는데...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 262
김원석 2018.12.10 0 262
413
co owner로 등록하기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 284
김원석 2018.12.10 0 284
412
부동산 판매 이익금에 대한 세금
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 246
김원석 2018.12.10 0 246
411
주택 구매에 대해
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 275
김원석 2018.12.10 0 275
410
집 판후 세금
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 253
김원석 2018.12.10 0 253
409
에이전트 문제- 집 구매 2번 실패
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 356
김원석 2018.12.10 0 356
408
무거운 모기지 페이먼트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 252
김원석 2018.12.10 0 252
407
차압물 적정가(zillow)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 247
김원석 2018.12.10 0 247
406
파산 후 집구매
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 362
김원석 2018.12.10 0 362
405
short sale 중 seller bankruptcy
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 260
김원석 2018.12.10 0 260
404
땅을 팔아서 더 큰 땅을 사려는데, 세금은 어떻게되나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 246
김원석 2018.12.10 0 246
403
땅을 팔아서 더 큰 땅을 사려는데, 세금은 어떻게되나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 249
김원석 2018.12.10 0 249
402
부동산 상식
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 365
김원석 2018.12.10 0 365
401
모게지 페이먼트와 주택 재융자
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 260
김원석 2018.12.10 0 260
400
FHA론 PMI MPI FUNDING FEE에 대해 아시는분
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 297
김원석 2018.12.10 0 297
399
집 구입을 위해 얼마의 크레딧 점수가 필요한가요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 423
김원석 2018.12.10 0 423
398
Cypress condo
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 271
김원석 2018.12.10 0 271
397
첫 집장만 하고싶은데요.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 360
김원석 2018.12.10 0 360
396
몰게지 심사시에..
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 285
김원석 2018.12.10 0 285
395
필란땅 프라버티 택스.....
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 354
김원석 2018.12.10 0 354
394
short sale후 현금으로 집구입하기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 256
김원석 2018.12.10 0 256
393
Short Sale시 2차 Loan에서 발생하는 은행 손실분의 과세여부
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 273
김원석 2018.12.10 0 273
392
Deed and lieu foreclosure.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 266
김원석 2018.12.10 0 266
391
클로징 코스트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 256
김원석 2018.12.10 0 256
390
포클로져에 대해서.....
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 300
김원석 2018.12.10 0 300
389
쳅터 7 디스차지후 집사기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 258
김원석 2018.12.10 0 258
388
주택구매질문입니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 238
김원석 2018.12.10 0 238
387
포클로져에 대해서.....
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 256
김원석 2018.12.10 0 256
386
쳅터 7 디스차지후 집사기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 256
김원석 2018.12.10 0 256
385
주택구매질문입니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 238
김원석 2018.12.10 0 238
384
모게지 Trial Plan 3번 내는것 끝나고 정식승인이 났는데요...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 273
김원석 2018.12.10 0 273
383
Foreclosure - 차압- 구제방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 276
김원석 2018.12.10 0 276
382
자동차 리스와 주택융자
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 288
김원석 2018.12.10 0 288