COLUMN

집을 잘 파는 방법

Author
김원석
Date
2018-12-10 23:50
Views
236

글쓴이 : 김원석 조회 : 8,807
http://www.youtube.com/watch?v=EB8mV75IIUQ [369]


집 가격이 지난 2년간 전체적으로 상승을 하면서 지역에 따라 깡통 주택들도 이제는 수익을 보고 집을 팔수 있는 상황이 되었다. 숏세일과 차압 주택이 줄면서 이제는 정상적인 판매가 활발히 이루어 지면서 이전과는 달리 부동산 에이전트의 휴대폰으로 주택 외부 사진 한장만 인터넷에 올려 집을 팔던 시대는 사라지고 있다. 어떻게하면 더 높은 가격에 판매를 문제 없이 할 수 있는지 다양한 마케팅의 방법과 판매자로서 갖추어야 할 상식을 알아보도록 하자.

주택을 판매나 구매를 할때 사용하는 모든 서류는 California Association of Realtors에서 제공하는 서류를 사용해야 하며 모든 서류의 첫장의 하단에 본인과 계약하는 에이전트의 정보가 적혀있어야 한다. 만약 에이전트의 정보가 생략이 되어 있던지 다른 이름이나 전화 번호가 보일 경우 본인의 에이전트는 부동산 전문 에이전트가 아니므로 집판매를 고려해야 할 것이다. 또한 부동산 에이전트의 BRE번호를 www.bre.ca.gov에 확인하여 징계사항, 라이센스 만료, 소속 회사등을 확인하여야 한다. 부동산 에이전트 라이센스 획득의 의무는 고객을 위한 정부의 보호 정책이므로 에이전트의 자질 보다도 안전하고 정직한 거래를 위해 꼭 확인이 필요한 것이다.

판매자를 대신할 리스팅 에이전트를 비지니스에서 직원을 고용하듯 인터뷰 한다. 지인의 소개를 받은 에이전트나 주택 주위의 지역만 판매하는 지역 전문 에이전트, 또는 판매 실적이 왕성한 에이전트등 여러 방면의 에이전트를 인터뷰하여 판매를 도울 수있는 사람을 고르도록 한다. 부동산에 관한 지식, 다양한 마케팅의 방법과 판매자와 호흡이 잘 맞을 수 있는 믿을 만한 에이전트를 고용하도록 한다. 단지 알고 지내는 에이전트라고 집의 판매를 맏기는 것은 매우 위험한 행동이며 집을 판매를 할때는 비지니스를 하듯 신중을 기하여 에이전트를 고용해야 한다. 에이전트에게 바라는 것이 있어도 싫은 말을하기 어렵고 오히려 연류된 다른 이와의 친분도 해칠수 있기도 때문이다.

집을 판매할때 선택한 부동산 에이전트와 계약서(Listing Agreement)를 사인하게 된다. 이때 많은 판매자들이 비워두는 곳인 리스팅 계약 기간을 잘 확인 하도록 한다. 일반 판매에 해당하는 주택은 3개월에서 6개월 사이의 기간, 숏세일인 경우 더 많은 기간을 요구한다. 리스팅 에이전트가 마음에 들지 않아서 사인 후에 취소를 요청을 하여도 리스팅 계약의 취소는 쉽지 않기에 기간을 정하는 것이 중요하다. 계약서에서 또 중요한 것은 판매자가 판매를 원하는 가격을 확인 하고 에이전트의 커미션을 확인 한다. 한국인 정서에 커미션이며 계약서를 논하는 것 자체를 꺼려할 수 있으나 모든것을 서로 깨끗이 문서로 사전에 해결을 해놓아야 차후의 분쟁을 막을 수 있다.

판매자가 가장 염려 하는 부분의 하나는 판매 후 얼마가 남을 것인가하는 질문이다. 리스팅 에이전트는 판매자의 net sheet을 준비하여 판매에 예상되는 지출액과 이익을 표기하여 판매자가 나중에 놀라는 일이 없도록 미리 검토하도록 한다. 판매에서 가장 예민한 부분이기에 이해가 가지 않는 부분은 모두 질문을 하도록 한다. 판매되는 주택 금액의 약 8%가 비용으로 지출이 된다.
집을 구매하고 싶은 구매자는 오퍼 (Residential Purchase Agreement)라는 것을 작성하며 바이어가 원하는 내용들을 자세히 적어 셀러와 흥정을 시작하게 된다. 첫페이지에서 눈 여겨 봐야하는 부분은 구매 가격, 에스크로 기간, 디파짓 금액, 융자 금액이다. 에스크로 기간은 30일을 평균으로 하며 그 이상이 소요 될경우에는 연장의 여부를 차후에 결정한다.

두번째 페이지에서는 융자와 감정에 의한 에스크로 취소 가능 조항 (Contingency)를 확인 한다. 일반적으로 17일로 하나 17일이 되는 날 바이어가 이 조항들을 없앤다는 서류를 보내야 효력이 있다. 위 조항을 제거한다는 서류를 보내지 않을 경우 위 조항은 연장이 된다. 판매자의 입장에서는 위 조항을 없애야 에스크로를 닫을 확률이 높아지는 것이나 구매자의 입장에서는 에스크로를 취소할 수 있는 조항이 없어지므로 신중을 기해야 한다. 구매자의 융자가 가능하지 않은 것을 에스크로 중 알아낸 경우 이 조항이 있을 경우에는 문제 없이 취소가 가능하다. 감정의 조항은 요즘들어 많은 문제가 되고 있는데 그 이유는 집 가격이 상승하고 있기 때문이다. 감정의 조항 없이 에스크로를 여는 경우도 있는데 이럴 경우 감정가가 낮게 나온경우 구매자의 소지금으로 이 차액을 지불하여야 한다. 요즘 시장에서는 구매자가 정말 원한다면 감정가가 낮게 나온 경우 구매자가 $10,000 웃돈을 지불 하겠다는 조항을 넣는다. 구매자는 원하는 집을 계약된 가격보자 낮게 구매하니 좋고 판매자는 시세보다 $10,000을 더 받고 구매하니 역시 좋은 상황이 되어 에스크로 감정가격 문제로 에스크로가 깨지는 경우는 적어 진다 하겠다.

터마이트 리포트 역시 에스크로중 구매자와 판매자를 놀라게하는 요소이다. 나무를 갉아 먹는 터마이트는 새로 지은 집이라도 있을 수 있기에 판매자는 터마이트 회사에 요청하여 미리 리포트를 받아 보고 수리를 해놓는 것이 좋다. 일반적으로 판매자가 부담하는 부분인 섹션 1수리는 현재 존재하는 터마이트를 없애는 것이며 구매자가 부담하는 부분인 섹션 2는 미래에 터마이트가 생길 수 있는 부분을 방지하는 것이다. 만약 이 수리 비용을 선불로 부담하기 싫다면 에스크로를 끝낼때 판매자의 이익금에서 지불 할 수도 있다.

그 이외의 명의 이전시 소요 되는 비용은 대부분 판매자가 지불을 하며 에스크로 처리비용은 구매자와 판매자 각자 처리하게 된다. 집 판매후 1년 내에 집에 예기치 못한 고장이 있을 경우 홈워렌티 회사에서 소액의 deductible 을 받고 수리해준다. 일년에 $300에서 $700이면 구매할 수 있으며 구매자를 위해 판매자가 지불 해줄수 있다.

다섯 번째 페이지에는 inspection contingency에 관련된 사항이 적혀 있다. 이것 역시 17일 이내에 완료를 하고 서류로 위 조항을 없애야 효력이 있다. 구매하는 주택의 컨디션 뿐만 아니라 판매자가 알지 못하는 퍼밋이 없는 부분이 있는지 도시에서 받은 페널티는 없는지 등 확인을 하여야 한다. 판매자가 알고있는 부분에 대해서 알려줄 의무가 있지만 구매자를 위해 inspection과 city에가서 모든 사항을 확인해줄 의무는 없다. 판매자의 입장에서는 인스펙션때문에 에스크로가 깨지는 경우가 있으므로 홈인스펙션을 미리 불러 고쳐야 될사항을 미리 인지 하고 수리를 해놓는 다면 조금더 순탄한 에스크로가 될수 있을 것이다.

부동산 에이전트는 에스크로 열기전 모든 돌발 상황을 미연에 예방해 에스크로를 순탄하게 닫게 도와야 능력있는 에이전트라 할 수 있겠다.

Total 481
Number Title Author Date Votes Views
481
집을 잘 파는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 236
김원석 2018.12.10 0 236
480
판매시 절세방법과 1031 Tax Deferred Exchange
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 97
김원석 2018.12.10 0 97
479
집구매가 어려울때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 106
김원석 2018.12.10 0 106
478
완화된 집 융자 가이드라인
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 93
김원석 2018.12.10 0 93
477
카드 빚과 개인 빚을 내어 집 페이먼트를 내고 있을때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 102
김원석 2018.12.10 0 102
476
30년 후 현금 백만달러로 은퇴 할 수 있는가 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 91
김원석 2018.12.10 0 91
475
투자용집 구매자와 거주용 집 구매자 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 101
김원석 2018.12.10 0 101
474
다운페이 보조 프로그램 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 95
김원석 2018.12.10 0 95
473
FHA 융자란 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 76
김원석 2018.12.10 0 76
472
집 장만 전 준비 사항 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 98
김원석 2018.12.10 0 98
471
투자용 주택
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 97
김원석 2018.12.10 0 97
470
숏세일로 $38,000 버는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 82
김원석 2018.12.10 0 82
469
첫주택구입자보조프로그램봇물
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 98
김원석 2018.12.10 0 98
468
소송들어간 집 렌트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 93
김원석 2018.12.10 0 93
467
집을 구입할때 정부보조나 해택을 받을수 있는 방법이있읍니까
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 86
김원석 2018.12.10 0 86
466
하우스 론에 관해 질문 있습니다.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 89
김원석 2018.12.10 0 89
465
솟세일
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 73
김원석 2018.12.10 0 73
464
서류미비자 신분으로 부동산구입가능여부
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 79
김원석 2018.12.10 0 79
463
Hafa 숏세일에 대해 알고 싶습니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 63
김원석 2018.12.10 0 63
462
숏세일 재 구입
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 63
김원석 2018.12.10 0 63
461
숏세일 네고시에이션피
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 78
김원석 2018.12.10 0 78
460
콘도 구매 진행도중 딜을 깰수 있는 조건
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
459
공동명의 질문
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
김원석 2018.12.10 0 62
458
FHA예외사항으로 이사가능한지요.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 66
김원석 2018.12.10 0 66
457
short sale 문제가 있는것같아서 급하게 문의 드립니다.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 84
김원석 2018.12.10 0 84
456
적은 다운으로 일년에 집 두채를 구매하는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 66
김원석 2018.12.10 0 66
455
몰게지 차액 면제, 면세 법안 연장
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 64
김원석 2018.12.10 0 64
454
카드 빚과 개인 빚을 내어 집 페이먼트를 내고 있을때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 67
김원석 2018.12.10 0 67
453
모기지 융자 이자율 및 조기상환에 대한 궁금증
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 72
김원석 2018.12.10 0 72
452
유학생이 집 살때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 85
김원석 2018.12.10 0 85
451
클로징 때 드는 추가비용...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 80
김원석 2018.12.10 0 80
450
첫 집 장만시 정말 궁금한 점들
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
449
집 이중계약건에 대한 상담요청
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 68
김원석 2018.12.10 0 68
448
은행 1차, 2차에다가 카드빚
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 60
김원석 2018.12.10 0 60
447
숏세일후 억울합니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 72
김원석 2018.12.10 0 72
446
재산이 있을때 숏세일 하는경우
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 61
김원석 2018.12.10 0 61
445
주택구입시
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 60
김원석 2018.12.10 0 60
444
융자시 타이틀 보험
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 66
김원석 2018.12.10 0 66
443
principal reduction과 loan modification
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 61
김원석 2018.12.10 0 61
442
크레딧 점수에 영향을 주는 요건
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
김원석 2018.12.10 0 62
441
홈 인스펙션 (Home Inspection)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 63
김원석 2018.12.10 0 63
440
집 담보 융자 문의
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
김원석 2018.12.10 0 62
439
부부공동명의 집에서 남편명의를 빼야 하는데 quit claim으로 하나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 64
김원석 2018.12.10 0 64
438
집소유 명의에 아들 이름을 넣고 싶은데...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 64
김원석 2018.12.10 0 64
437
융자조정 가능한가요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 60
김원석 2018.12.10 0 60
436
숏세일 나온 집을 살려면
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 78
김원석 2018.12.10 0 78
435
뱅크럽된 집
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 86
김원석 2018.12.10 0 86
434
렌트 주택매매시 세금문제
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 66
김원석 2018.12.10 0 66
433
파산신청에 대해서
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 64
김원석 2018.12.10 0 64
432
융자조정 신청중 차압
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 69
김원석 2018.12.10 0 69
431
HUD Home 에 대해서
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 63
김원석 2018.12.10 0 63
430
주택 융자 문의
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
429
융자에 관한 질문 드립니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 68
김원석 2018.12.10 0 68
428
차압당한 집 2차 융자 조정시 세금 문제
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 66
김원석 2018.12.10 0 66
427
집의 포크로저에 관하여
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 60
김원석 2018.12.10 0 60
426
부동산 구입 ,매도 세금 상담
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 72
김원석 2018.12.10 0 72
425
은행에서 온 편지 New Modification program
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 68
김원석 2018.12.10 0 68
424
경매 나온 집을 구매하는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 68
김원석 2018.12.10 0 68
423
포크로져 상태에서 가장 현명한 방법이 뭔지요(넘 급해요)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 68
김원석 2018.12.10 0 68
422
집팔고 5년이 지나서 다시 집을 사야 세금을 안내나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
421
모게지 융자시 2년치 W-2와 2년치 택스보고 에 관하여
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 69
김원석 2018.12.10 0 69
420
론을 얼마나 받을수 있을까요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 57
김원석 2018.12.10 0 57
419
아직도 voe 프로그램으로 집을 살수가 있나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 67
김원석 2018.12.10 0 67
418
숏세일에 관한 질문입니다.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 58
김원석 2018.12.10 0 58
417
클로징 코스트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 59
김원석 2018.12.10 0 59
416
리스팅 에이전트의 농간
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 59
김원석 2018.12.10 0 59
415
시정부 보조 프로그램
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 55
김원석 2018.12.10 0 55
414
cash로 집을 사려고 하는데...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 58
김원석 2018.12.10 0 58
413
co owner로 등록하기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 54
김원석 2018.12.10 0 54
412
부동산 판매 이익금에 대한 세금
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 58
김원석 2018.12.10 0 58
411
주택 구매에 대해
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 57
김원석 2018.12.10 0 57
410
집 판후 세금
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 63
김원석 2018.12.10 0 63
409
에이전트 문제- 집 구매 2번 실패
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 63
김원석 2018.12.10 0 63
408
무거운 모기지 페이먼트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 63
김원석 2018.12.10 0 63
407
차압물 적정가(zillow)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 73
김원석 2018.12.10 0 73
406
파산 후 집구매
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 70
김원석 2018.12.10 0 70
405
short sale 중 seller bankruptcy
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 61
김원석 2018.12.10 0 61
404
땅을 팔아서 더 큰 땅을 사려는데, 세금은 어떻게되나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
김원석 2018.12.10 0 62
403
땅을 팔아서 더 큰 땅을 사려는데, 세금은 어떻게되나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 61
김원석 2018.12.10 0 61
402
부동산 상식
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 84
김원석 2018.12.10 0 84
401
모게지 페이먼트와 주택 재융자
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 59
김원석 2018.12.10 0 59
400
FHA론 PMI MPI FUNDING FEE에 대해 아시는분
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 55
김원석 2018.12.10 0 55
399
집 구입을 위해 얼마의 크레딧 점수가 필요한가요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 53
김원석 2018.12.10 0 53
398
Cypress condo
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 58
김원석 2018.12.10 0 58
397
첫 집장만 하고싶은데요.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 60
김원석 2018.12.10 0 60
396
몰게지 심사시에..
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 59
김원석 2018.12.10 0 59
395
필란땅 프라버티 택스.....
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 61
김원석 2018.12.10 0 61
394
short sale후 현금으로 집구입하기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
김원석 2018.12.10 0 62
393
Short Sale시 2차 Loan에서 발생하는 은행 손실분의 과세여부
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
392
Deed and lieu foreclosure.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 61
김원석 2018.12.10 0 61
391
클로징 코스트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
390
포클로져에 대해서.....
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 70
김원석 2018.12.10 0 70
389
쳅터 7 디스차지후 집사기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
김원석 2018.12.10 0 62
388
주택구매질문입니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 55
김원석 2018.12.10 0 55
387
포클로져에 대해서.....
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
386
쳅터 7 디스차지후 집사기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 56
김원석 2018.12.10 0 56
385
주택구매질문입니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 54
김원석 2018.12.10 0 54
384
모게지 Trial Plan 3번 내는것 끝나고 정식승인이 났는데요...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 57
김원석 2018.12.10 0 57
383
Foreclosure - 차압- 구제방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 66
김원석 2018.12.10 0 66
382
자동차 리스와 주택융자
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 59
김원석 2018.12.10 0 59