COLUMN

경매 나온 집을 구매하는 방법

Author
김원석
Date
2018-12-10 23:50
Views
68

Q.
제가 처음 집을 구매 하려고 해서 최근 realtor 와 집을 몇 군데 보던 중 경매에 나온 집을 보게 됐습니다. 가격도 마음 들고 해서 구매를 생각 하고 있는데 경험이 없다 보니 어떻게 해야 할지 모르겠습니다. 몇 가지 질문을 좀 올리겠습니다. Realtor를 통해서 구입을 하게되면 realtor가 모두 알아서 하는 건지요? 그럼 수수료는 얼마나 드는지요? 그리고 만약에 계약이 성사 되지 않으면 그 계약을 위해 들어간 돈이 있다면 그 돈은 돌려 받을 수 있는지요? 그리고 Listing price 에서 실제 구매 가격은 어떻게 정해지는지요? 그리고 경매에 나온 집도 FHA Loan 이나 다른 Loan 통해서 구입 할 수 있는지요? 궁금한게 너무 많네요. 좋은 답변 부탁 드립니다. 감사 합니다.

A.
많은 투자자 분들이 주택을 저렴하게 구매하기 위해 경매에 관심이 주목되고 있다. 경매의 종류는 여러가지가 있으나 일반적으로 가장 널리 알려진 옥션은 포클로져 옥션 (Trustee Sale)이다. 집 주인이 아직 거주하고 있는 경우가 많으며 몰게지의 불입으로 인한 은행의 경매로서 Los Angeles County 의 대부분의 주택은 Pomona 법정 앞인 400 Civic Center Plaza, Pomona에서 휴일을 제외하고 매일 아침 9시부터 시작한다. 매일 300개에서 1000개의 집이 매각 예정이 잡히나 반이상이 취소되므로 판매되는 물건중 마음에 드는 물건은 몇개도 경매가 되지 않을 수 있다. 경매시 Opening Bid의 가격으로 시작하여 가장 높게 가격을 부르는이에게 판매가 되나 이 때 주의 할 것은 그 집에 붙은 Tax Lien이나 City Lien등이 있는지 경매 당일 확인을 하여야 한다. 1차 융자를 옥션으로 구매시 정부의 Lien을 제외한 모든 빋이 없어지나 2차 융자를 구매하는 경우 1차 융자의 전액을 값아주어야 하므로 오히려 시세보다 더 주고 구매할 수 있다. 옥션에서 낙찰이 된경우 모든 금액을 Cashier’s Check으로 지불을 하여야 하며 더 많이 지불 한경우 차액을 우편으로 돌려 주게 된다. 거주하고 있는 사람을 설득을 하거나 법으로 퇴각을 시켜야 하며 집 상태를 미리 알지 못하고 구매를 해야 한다는 단점이 있다.

이외에 인터넷으로 진행하는 Auction.com, Hubzu.com, Hudsonandmarshall.com, Kazork.com에서 행하는 경매도 시세보다 낮게 구매를 원하는 이에게 주목을 받는다. 인터넷에서 이루어지는 옥션은 일반적으로 에스크로를 통하여 정식으로 구매를 하고 융자도 얻을 수 있는 경우가 많이 있으며 타이틀 보험도 들수 있어 거주용 집을 원하는 바이어도 이용하기가 좋다. 인터넷으로 구매를 할경우 수수료는 구매시 바이어에게 미리 알려 주게 되어있다. 인터넷으로 비딩을 하는 경우 일반적으로 계약금은 필요 없으며 낙찰이 된경우 계약금을 걸게되며 그 이후로는 계약금의 반환은 거의 불가능 하다.

이외에 전 주인이 사망을 하고 상속인이 없을 경우 Kennedy Wilson 사 에서 집 앞에서 옥션을 행하나, 상속인이 있는 경우 법원 내에서 Probate 옥션을 한다.

다양한 방식과 규칙이 있는 옥션에서 재미를 보려면 노련한 부동산 에이전트나 옥션 구매 경험이 있는 이와 동행을 하는 것이 큰도움이 될것이다.
Total 481
Number Title Author Date Votes Views
481
집을 잘 파는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 235
김원석 2018.12.10 0 235
480
판매시 절세방법과 1031 Tax Deferred Exchange
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 97
김원석 2018.12.10 0 97
479
집구매가 어려울때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 105
김원석 2018.12.10 0 105
478
완화된 집 융자 가이드라인
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 92
김원석 2018.12.10 0 92
477
카드 빚과 개인 빚을 내어 집 페이먼트를 내고 있을때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 102
김원석 2018.12.10 0 102
476
30년 후 현금 백만달러로 은퇴 할 수 있는가 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 91
김원석 2018.12.10 0 91
475
투자용집 구매자와 거주용 집 구매자 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 101
김원석 2018.12.10 0 101
474
다운페이 보조 프로그램 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 95
김원석 2018.12.10 0 95
473
FHA 융자란 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 76
김원석 2018.12.10 0 76
472
집 장만 전 준비 사항 (비디오 링크 포함)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 98
김원석 2018.12.10 0 98
471
투자용 주택
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 97
김원석 2018.12.10 0 97
470
숏세일로 $38,000 버는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 82
김원석 2018.12.10 0 82
469
첫주택구입자보조프로그램봇물
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 97
김원석 2018.12.10 0 97
468
소송들어간 집 렌트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 93
김원석 2018.12.10 0 93
467
집을 구입할때 정부보조나 해택을 받을수 있는 방법이있읍니까
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 86
김원석 2018.12.10 0 86
466
하우스 론에 관해 질문 있습니다.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 89
김원석 2018.12.10 0 89
465
솟세일
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 73
김원석 2018.12.10 0 73
464
서류미비자 신분으로 부동산구입가능여부
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 79
김원석 2018.12.10 0 79
463
Hafa 숏세일에 대해 알고 싶습니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 63
김원석 2018.12.10 0 63
462
숏세일 재 구입
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 63
김원석 2018.12.10 0 63
461
숏세일 네고시에이션피
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 78
김원석 2018.12.10 0 78
460
콘도 구매 진행도중 딜을 깰수 있는 조건
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
459
공동명의 질문
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
김원석 2018.12.10 0 62
458
FHA예외사항으로 이사가능한지요.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
457
short sale 문제가 있는것같아서 급하게 문의 드립니다.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 84
김원석 2018.12.10 0 84
456
적은 다운으로 일년에 집 두채를 구매하는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 66
김원석 2018.12.10 0 66
455
몰게지 차액 면제, 면세 법안 연장
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 64
김원석 2018.12.10 0 64
454
카드 빚과 개인 빚을 내어 집 페이먼트를 내고 있을때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 67
김원석 2018.12.10 0 67
453
모기지 융자 이자율 및 조기상환에 대한 궁금증
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 72
김원석 2018.12.10 0 72
452
유학생이 집 살때
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 84
김원석 2018.12.10 0 84
451
클로징 때 드는 추가비용...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 80
김원석 2018.12.10 0 80
450
첫 집 장만시 정말 궁금한 점들
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
449
집 이중계약건에 대한 상담요청
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 68
김원석 2018.12.10 0 68
448
은행 1차, 2차에다가 카드빚
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 60
김원석 2018.12.10 0 60
447
숏세일후 억울합니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 72
김원석 2018.12.10 0 72
446
재산이 있을때 숏세일 하는경우
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 61
김원석 2018.12.10 0 61
445
주택구입시
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 60
김원석 2018.12.10 0 60
444
융자시 타이틀 보험
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 66
김원석 2018.12.10 0 66
443
principal reduction과 loan modification
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 61
김원석 2018.12.10 0 61
442
크레딧 점수에 영향을 주는 요건
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
김원석 2018.12.10 0 62
441
홈 인스펙션 (Home Inspection)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
김원석 2018.12.10 0 62
440
집 담보 융자 문의
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 61
김원석 2018.12.10 0 61
439
부부공동명의 집에서 남편명의를 빼야 하는데 quit claim으로 하나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 64
김원석 2018.12.10 0 64
438
집소유 명의에 아들 이름을 넣고 싶은데...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 64
김원석 2018.12.10 0 64
437
융자조정 가능한가요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 60
김원석 2018.12.10 0 60
436
숏세일 나온 집을 살려면
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 77
김원석 2018.12.10 0 77
435
뱅크럽된 집
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 86
김원석 2018.12.10 0 86
434
렌트 주택매매시 세금문제
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 66
김원석 2018.12.10 0 66
433
파산신청에 대해서
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 64
김원석 2018.12.10 0 64
432
융자조정 신청중 차압
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 68
김원석 2018.12.10 0 68
431
HUD Home 에 대해서
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 63
김원석 2018.12.10 0 63
430
주택 융자 문의
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
429
융자에 관한 질문 드립니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 68
김원석 2018.12.10 0 68
428
차압당한 집 2차 융자 조정시 세금 문제
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
427
집의 포크로저에 관하여
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 60
김원석 2018.12.10 0 60
426
부동산 구입 ,매도 세금 상담
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 72
김원석 2018.12.10 0 72
425
은행에서 온 편지 New Modification program
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 68
김원석 2018.12.10 0 68
424
경매 나온 집을 구매하는 방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 68
김원석 2018.12.10 0 68
423
포크로져 상태에서 가장 현명한 방법이 뭔지요(넘 급해요)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 68
김원석 2018.12.10 0 68
422
집팔고 5년이 지나서 다시 집을 사야 세금을 안내나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
421
모게지 융자시 2년치 W-2와 2년치 택스보고 에 관하여
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 69
김원석 2018.12.10 0 69
420
론을 얼마나 받을수 있을까요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 57
김원석 2018.12.10 0 57
419
아직도 voe 프로그램으로 집을 살수가 있나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 66
김원석 2018.12.10 0 66
418
숏세일에 관한 질문입니다.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 58
김원석 2018.12.10 0 58
417
클로징 코스트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 59
김원석 2018.12.10 0 59
416
리스팅 에이전트의 농간
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 59
김원석 2018.12.10 0 59
415
시정부 보조 프로그램
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 55
김원석 2018.12.10 0 55
414
cash로 집을 사려고 하는데...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 57
김원석 2018.12.10 0 57
413
co owner로 등록하기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 54
김원석 2018.12.10 0 54
412
부동산 판매 이익금에 대한 세금
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 58
김원석 2018.12.10 0 58
411
주택 구매에 대해
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 57
김원석 2018.12.10 0 57
410
집 판후 세금
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 63
김원석 2018.12.10 0 63
409
에이전트 문제- 집 구매 2번 실패
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
김원석 2018.12.10 0 62
408
무거운 모기지 페이먼트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 63
김원석 2018.12.10 0 63
407
차압물 적정가(zillow)
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 73
김원석 2018.12.10 0 73
406
파산 후 집구매
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 70
김원석 2018.12.10 0 70
405
short sale 중 seller bankruptcy
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 61
김원석 2018.12.10 0 61
404
땅을 팔아서 더 큰 땅을 사려는데, 세금은 어떻게되나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
김원석 2018.12.10 0 62
403
땅을 팔아서 더 큰 땅을 사려는데, 세금은 어떻게되나요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 60
김원석 2018.12.10 0 60
402
부동산 상식
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 83
김원석 2018.12.10 0 83
401
모게지 페이먼트와 주택 재융자
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 59
김원석 2018.12.10 0 59
400
FHA론 PMI MPI FUNDING FEE에 대해 아시는분
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 55
김원석 2018.12.10 0 55
399
집 구입을 위해 얼마의 크레딧 점수가 필요한가요
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 53
김원석 2018.12.10 0 53
398
Cypress condo
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 57
김원석 2018.12.10 0 57
397
첫 집장만 하고싶은데요.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 60
김원석 2018.12.10 0 60
396
몰게지 심사시에..
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 59
김원석 2018.12.10 0 59
395
필란땅 프라버티 택스.....
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 61
김원석 2018.12.10 0 61
394
short sale후 현금으로 집구입하기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
김원석 2018.12.10 0 62
393
Short Sale시 2차 Loan에서 발생하는 은행 손실분의 과세여부
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
392
Deed and lieu foreclosure.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 60
김원석 2018.12.10 0 60
391
클로징 코스트
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 64
김원석 2018.12.10 0 64
390
포클로져에 대해서.....
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 70
김원석 2018.12.10 0 70
389
쳅터 7 디스차지후 집사기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
김원석 2018.12.10 0 62
388
주택구매질문입니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 54
김원석 2018.12.10 0 54
387
포클로져에 대해서.....
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 65
김원석 2018.12.10 0 65
386
쳅터 7 디스차지후 집사기
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 56
김원석 2018.12.10 0 56
385
주택구매질문입니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 54
김원석 2018.12.10 0 54
384
모게지 Trial Plan 3번 내는것 끝나고 정식승인이 났는데요...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 57
김원석 2018.12.10 0 57
383
Foreclosure - 차압- 구제방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 66
김원석 2018.12.10 0 66
382
자동차 리스와 주택융자
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 58
김원석 2018.12.10 0 58