COLUMN

차압물 적정가(zillow)

Author
김원석
Date
2018-12-10 23:50
Views
72

Q.
은행에서 차압물을 시장에 내놓을 때에 건물의 상태에 따라서 이미 적정값을 상정하였으리라고 생각합니다.
그런데 willow.com에서 팔릴 estimation이 매물에 따라서 asking price 보다 25%-3% 낮게 즉 많은 차이가 나는 것을 발견했습니다.
제가 가보니 건물의 상태에 따라서 additionally 낮은 가격에 팔릴 것으로 보는군요.

그러면 상태가 않좋은 건물은 은행에서 낮은 가격에 내놓았으나
zillo.com은 더 낮은 가격에 팔릴 것으로 보는 것은 신빙성이 있을까 생각됩니다.

제가 보는 매물은 많이 (copper 도난등 몇 만불의) damage된 상태로 정상적이라면 시세보다 30% 쌉니다. zillow.com은 더하여 25% 낮게 팔릴 것으로 전망했습니다.
-(질문은)그 근거는 무엇인지 궁금하네요?

경쟁이 있는 상태이니 asking price보다 저는 10%만 낮게 (cash offer)해볼 생각인데 승산과 수익의 극대화를 위하여 도움말씀을 기대합니다. (작년에 fix up해서 재미를 본 경험으로 다시 해보고 싶네요)
A.
zillow.com에서 보여주는 가격은 신빙성이 많지 않습니다. 집의 컨디션과 장소 및 그 집의 특색을 고려 하지 않은 시세입니다. 그러므로 zillow.com의 가격에 재판매를 하겠다면 상당히 위험한 모험을 하시는 것입니다. 만약 zillow.com의 가격으로 시세를 정하게 된다면 집 감정사들이 필요없겠지요.

Flip을 하실때의 기본은 투자자의 지출을 먼저 정하는 것이 가장 첫 단계입니다. 일반적으로 총 투자 금액의 10%에서 20%의 순이익을 생각하고 수리비, 에스크로비, 부동산비, 보유하고 있을 때의 유지비 (HOA, Tax, 관리비 등)을 고려 하여야 합니다.

이 모든 지출을 계산한 후 수리후 판매 가능 가격을 정해야 합니다. 지난 3개월간 팔렸으며, 0.3 에서 0.7 마일 이내, 집 크기는 200에서 400 sq ft 이내의 집들을 고려 하여야 합니다. 현재 판매가 이루어지지 않은 Active는 판매 가능 가격에서 제외를 하고 현재 에스크로 진행 중인 집들은 미래의 판매가격을 결정하게 되므로 고려를 해야 합니다. 단, 인터넷에 나온 가격이 절대로 에스크로에 들어간 가격이 아니므로 판매 하는 에이전트에게 에스크로 진행 중인 가격을 알아 보아야 합니다.

최상급의 상태에 판매 할 수 있는 가격을 확실히 정한 후 위에서 산출한 총 지출 금액을 수리후 재판매 가능가격에서 제하면 현재 구매할 수 있는 금액을 알아 낼수 있습니다. 단 이때 주의 해야 할 사항은 너무 욕심을 부린다거나 판매를 하기 위해 인터넷에 내놓은 매물가격에 흔들려서는 않됩니다. 너무 욕심을 부리면 다른 투자자에게 빼앗길 것이며, 매물 가격은 셀러가 판매를 원하는 가격이지 그 가격보다 더 높게 판매가 될수도 있기 때문입니다. 그렇기때문에 투자자가 원하는 순이익의 폭을 어떤 Fip이던지 항상 똑같이 잡고 "나는 이만큼의 이익이 남으면 내게는 투자 값어치가 있다."라고 생각하는 가격에 구매를 하여야 합니다. 셀러가 판매를 원하는 가격에서 10% 더 싸게라는 생각은 버리셔야 더 많은 재미를 보실 수 있습니다.

Flip을 찾을 때는 본인이 거주할 집을 구매하시는 일반 바이어와는 다른 사고방식을 가지고 구매하셔야 합니다. 구매 지역을 넓혀 구매 할 수있는 매물의 숫자를 늘이며 다량의 오퍼를 넣어야 합니다. 재판매시 가격은 일반 매물과 비슷하고 상태는 최상일 경우 역에 관계없이 요즘은 1주 미만이면 판매 시작후 에스크로가 이루어 집니다. 상태가 좋은 집은 일반 구매자와 경쟁을 하여야 하므로 Flip용도의 매력은 떨어 지므로 일반 구매자가 매력을 느끼지 못할 정도의 매물을 고르되 너무 문제가 많은 물건은 공사비용및 시간의 소비가 많아지므로 피하는 것이 좋습니다.최악의 경우 팔리지 않을 경우도 생각하여 렌트를 주어도 손해가 나지 않는 지도 확인을 해가며 구매를 하는 것이 좋습니다.

한인 투자자 중에 Flip을 고려하시는 분이 많지 않은데 문의 사항이 있으시면 연락 주십시오. 성심성의것 상담해 드리겠습니다.
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Foreclosure - 차압- 구제방법
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자동차 리스와 주택융자
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