COLUMN

포클로져에 대해서.....

Author
김원석
Date
2018-12-10 23:50
Views
70

Q.
은행에서 포클로져 당하기 전에 먼저 집을 비우려면 어떻게 해야 하나요?
타주로 이사를 해야돼서 다음 달에 비우려고 하는데 은행에 연락해야 하나요?
한다면 누구에게 어떻게 연락해야 하는지 알려 주시면 고맙겠읍니다

A.
Deed in Lieu의 선택에 앞서 어떤 방법이 본인에게적합한지먼저이해를해야합니다.
오바마 융자조정(HAMP)은 첫 5년간 2%의 이자율을적용하다가 그이후로는 매년 1%씩 상승하여 10 년 후에는 7%의 이자율이 되는 것이 일반적입니다. 융자조정으로 원금삭감을 시도하는 분도 많이 있는데 원금은 삭감되는 것이 아니라 후지급(Deferred Payment), 융자의일부를 떼어놓고 페이먼트를 하지 않게 해주는것을말하는것입니다. 추후판매를 하거나 재융자를 할 경우 원금에 다시 추가됩니다. 융자조정은 새 페이먼트의 3배에 가까운 금액의 인컴이 보고되어야 가능성이 높아집니다. 결과까지는 보통 3개월에서 1년의 시간이 소요되며 융자조정 기간 중 페이먼트를 하지 않는다는 장점이있으나크레딧 점수의 하락과 차압의위험이있습니다.
융자금액이 집 시세보다 높을때집을 파는 것을 숏세일이라 하며 1차와 2차 융자를 모두 탕감을 받을 수 있습니다. 숏세일을 통해 좋은 크레딧을 보존하고 판매 후 바로 다른집을 구매할 수도 있는 혜택이 있습니다. 이 경우 반드시
FHA의융자를받아야하며 3.5%의다운페이먼트가 필요합니다. 페이먼트를 내지 않은 경우는 숏세일이 끝나고 2년 후면다시집을구매할수있습니다. 재융자는 일반적으로 융자금액이 집시세보다 20% 정도 낮아야 가능하나 오바마 재융자(HARP2)는 집 시세에 상관없이 재융자를 받을 수 있습니다. 단,정부 모기지 기관에서 1차 융자를 소유 하고있어야하며 지난 12개월간 페이먼트가 늦은기록이없고2년치세금보고 기록을 요구합니다. 현재 이자율을 적용을 하여 동일한 융자금액을 재융자하는 프로그램으로 많은 분들께 인기를 얻고있습니다. 소유권양도(Deed in Lieu)는자진해서 은행에 집을 돌려 주는 것인데 경우에따라은행에서렌트를얻어거주할수도 있고 이사비용도 받을 수 있습니다. 차압과달리1차와2차의융자모두를탕감 받을 수 있으나 차압의 기록이 크레딧이 남기에 소유권 양도보다는숏세일을 추천합니다. 차압은 융자 금액과 옥션에서 팔린 차액이 개인 채무로 남으며다시 집을 구매하는데도 최소 3년이란시간이소요되기에 주의해야합니다.
궁금하신 점은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.
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