COLUMN

모게지 Trial Plan 3번 내는것 끝나고 정식승인이 났는데요...

Author
김원석
Date
2018-12-10 23:50
Views
59

Q.
저는 Chase에 모디케이숀 신청하여 11개월만에 정식승인을 받고 모디케이숀 어그리먼트에 싸인 해서 정해진 날짜안에 보내라는 서류를 받았습니다
이자율이 5년동안은 2%, 6년째는3%,7년째는4%,8년째부터 끝날때까지(23년)는 4,625%로 확정 받았습니다 그리고 36만불 모게지 바란스가 남았는데 은행측에서 저 에게 현재 모게지 부담을 줄여주기 위하여 그 중에서 6만불에 대한 이자는 안 받고있다가 나중에 집 을 팔게되거나 모게지가 다 끝날때 그때가서 6만불을 합산하여 갚으면 된다고 합니다.

1.은행에서 이렇게 해주면 잘 해준건지요?
2.은행에서 보낸 어그리먼트에 싸인을 해서 보내고 모게지를 잘 내다가
몇년후 혹시라도 경제적으로 어렵게되여 감당하기가 힘들어지면 그 때
가서도 숏쎄일을 할수있는지요?
A.
융자 조정의 결과는 아주 좋은 조건에 받으셨습니다.
오바마 융자 조정을 받으신 것으로 보이며 지금 받으신 결과 보다 더 좋게 받을 수 있는 분들은 거의 없습니다. 더 좋은 조건을 받기위해 융자조정 승인 후에 다시 융자조정을 신청하시다가 오히려 집을 빼앗기신 분들이 꽤 있기에 지금 받으신 것이 페이먼트하기에 어렵다면 집을 지키기 어려운 것입니다.

융자조정 승인 이후에라도 숏세일은 가능합니다.

현재 36만불의 모게지가 남아 있으시다면 집의 시가는 약 20 ~ 25만불 정도가 아닐까 예상됩니다. 첫 5년은 재산세 포함 월 페이먼트가 약 $1450 정도가 될겁니다. HOA가 있으시다면 추가를 하셔서 렌트 시세와 비교를 하시면 됩니다. 25만불 시세의 집은 렌트시세는 약 $1500이 됩니다. 이럴 경우 HOA가 있다면 집을 지킬 이유가 없는 것입니다. 동일한 집을 렌트 하실 경우 페이먼트는 비슷하므로 첫 5년은 지킬 이유가 있으나 6년째 $1600 정도, 7년째는 $1750 정도가 됩니다. 7년째 부터는 렌트보다 훨씬 더 비싸게 집에 머물게 되며 집을 소유하고 있으므로 재산의 가치 (Net Worth)는 -$100,000정도가 됩니다. 만약 렌트를 했다면 최소한 집의 렌트 비용은 남보다 더 내지는 않을 것이며 재산은 마이너스는 아닐 것입니다.

집 값이 오르는 것때문에 소유하고 있겠다는 생각도 있습니다. 요즘 집값이 많이 내렸고 이제는 오르는 것만 남아 있기에 틀린 생각은 아닙니다만 과연 얼만큼을 소유하고 있어야 본전을 찾을 수 있을까요?
질문을 하신 분의 경우 현재 시세가 $250,000일 경우 15년은 있어야 36만불정도가 되지 않을까 생각이 됩니다. 15년 후에는 융자 금액이 $200,000 + $60,000이 됩니다. 월 페이먼트는 렌트 하시는 분과 비교를 했을 때 첫 5년은 비슷 하고 6년 째에는 $1200, 7년째에는 $3000, 8년째 부터는 년 $4200씩 더 내야 합니다. 그러면 $37800의 금액을 렌트 하시는 분보다 더 지불 하시고 15년간 집을 지킨 결과가 됩니다. 이때 판매를 하실 경우 약 8%의 비용이 발생하므로 $360,000에 판매를 하셨을 경우 $331,000의 금액을 받으실 것이며 $260,000의 융자를 페이하고 나면 $71,200의 이익을 취할 수 이으므로 약 $30,000의 순이익이 발생합니다. 만약 월 $300의 HOA가 있을 경우 15년 간 $54000을 추가로 지불 하여야 하므로 15년을 지키더라도 결국에는 손해를 보는 것입니다.
더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.
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