COLUMN

Foreclosure - 차압- 구제방법

Author
김원석
Date
2018-12-10 23:50
Views
68

Q.
1. 저희는 엘에이 카운티에 집을 구입하여 15년째 살고 있고, 집은 아내명의로만 10년쯤 되어 있으며, 1차는 Chase (당초는 Washington Mutual)에 아내명의로 42만불, 2차는 Wells Fargo (당초에는 Home Equity Line of Credit)에 부부명의로 25만불, 합께 약 67만불의 Loan Balance가 있습니다.

2. 둘 다 2년전에 Loan Modification을 하였고 이때에 Wells Frago와는 Home Equity Line of Credit에서 2차 Mortgage Loan으로 바뀌었습니다.

3. 저희 집 시세는 약 60만불, 그러나 저희는 이집이 좋아, 비록 Mortgage 둘다 약 10개월동안 연체하고 있었지만, 이집을 리모델하여 일부를 세를 주고 살아보자고 저희 내외가 다짐을 하고, 두 은행과 얘기가 잘 돼가는 것 같아, 약 1만불을 들여, 손을 좀 보고 부엌을 들여, 9월1일부터 세입자를 하나 두기로 계약이 끝난 상태입니다.

4. 그 동안 우여곡절 끝에 1차 Chase와는 3개월짜리 Trial Period Payment Plan이 성사되어 지난 8월2일에 첫번째 Payment 약 2,500.00를 하였습니다. 그동안 Wells Fargo와는 연장에 연장을 거듭하다가 8월8일에 Trustee Sale 날짜가 정해져 Foreclosure를 당할 입장에 처해져 있었습니다.

5. 7월 말경에 두 은행과 Conference Call을 Wells Fargo에서 요구하여 Chase 담당자 및 저희들과 함께 셋이서 통화를 했고, 이과정에서 Wells Fargo에서 요구하기를 저희가 Chase에 첫번째 Payment를 하고, Payemt Receipt를 Wells Fargo에 Fax로 보내주면, Wells Fargo에서 Trustee Sale (Foreslosure와 같은 뜻인가요?)를 한달 동안 연장해줄 터이니, Reinstatement (월 $650.00 x 10개월 = $6,500.00)를 하라고 하고, 저희는 Repayment Plan (월 약 $1,000.00씩 약 19개월 동안)을 제시하여 다투다가, 일단 연장을 하고 보자고 했고, 저희는 Chase에 첫번째 Payment를 하고, 그 영수증을 Wells Fargo의 Fax 번호를 미처 몰라, 집근처에 있는 Wells Fargo지점에 찾아가 지점장에게 카피를 주면서 관계부서에 보내달라고하였습니다.

6. 그러고 난 후 저희는 Wells Fargo에서 Foreclosure를 당연히 연장된 줄 알고 있었는데, 8월9일에 왠 허름한 차림의 남자가 찾아와 자기는 이집을 산 사람이 보낸 부동산 에이전트인데, 이집을 60만불에 저희한테 사라는 것이었습니다 (저희 부채는 67만불 - 그사람들은 모르겠지요.) 명함도 없고, 전화번호를 알려주겠다고만 하고 그냥 가면서, 저희한테 세입자냐 집주인이냐고 묻기에 명함도 없는 사람한테 말할 수 없다고 하며 돌려 보냈습니다.

7. 저희는 너무 놀라 Wells Fargo에 전화를 했더니, 10만2천불에 Foreclose가 되었다고 하며. 자세한 것은 TD Service에 전화해보라고 하여, TD Service에 전화하여 확인한 결과, 자기들은 Wells Fargo에서 연장통보가 없어 Foreclosure를 진행했고, 10만2천불이 맞다고 하며, Wells Fargo와 상의하라는 것이었습니다. (Wells Fargo의 부채잔고는 약 25만불임.)

8. 저는 다시 Wells Fargo의 담당 Supervisor를 전화로 찾아 (그들은 Phoenix, Arizona에 있음), Chase에 Payment를 한 영수증을 자기네 지점을 통하여 보냈는데, 당초의 Conference Call을 통하여 한 약속을 지키지 않고 Foreclose를 했느냐고 항의를 하니까, 기다려보라고 하더니, 자기네 Western 지점장과 통화를 하여 사실을 확인 하더니, Western 지점장이 자세한 내용을 몰라 자기은행의 General System에 Fax를 보내는 바람에, 담당부서인 자기들은 연락을 못받았으니, Chase에 낸 그 영수증 사본을 자기들 Fax 번호를 처음으로 가르쳐 주면서 보내보라는 것이었습니다. Western지점장은 그 사본을 폐기하였다고 하면서 말입니다.

9. 그러면 내집은 어떻게 되느냐고 하니까, Chase에 낸 영수증 사본을 받으면, 자기 Manager와 상의해 보겠다는 것입니다. (8월9일 저녁에 보냈습니다.)

10. 과연 2차인 Wells Fargo에서는 Foreclose된 계약(?)을 overturn, 원인 무효 내지 파기할 수 있는 것인지요?

11. 저희는 저희 집을 다시 찾을 수 있는 것인지요? 집값의 고하간에 저희 처가 이집을 너무 좋아한답니다. (참고로 저희는 아이들이 다 떠난 빈둥지에서 사는 60대 중반 초로의 부부입니다. 여유있는 살림은 아니고, 간신히 세를 내놓으면, 겨우겨우 꾸려나갈 수 있으려니 합니다.)

12. 8월 말에 입주할 세입자는 어떻게 해야합니까?

13. 저희나 Wells Fargo가 계약을 파기할 수 있는 Right of Redemption이 있나요? 저희가 알기로는 두 은행하고는 상황이 끝났고, 낙찰을 받은 새로운 주인(?)과 협상을 해야 할 것 같은데 맞나요?

14. 이 경우, Wells Fargo에 대하여는 저희가 어떤 조치를 취할 수 있는 걸까요?


가능한 한 최대한으로 자세하게 서술해보았습니다.

아직도 저희 집인지요?
이미 남의 집이 된 것인지요?
저희는 어떻게 해야 한답니까?

부디 길을 가르쳐 주십시오.
A.
많은 고심이 있으시겠습니다. 우선 결과 부터 말씀 드리자면 어떤것을 해도 이미 늦으신 것 같습니다. Foreclosure를 다시 돌리는 방법은 몇가지 있지만 해당사항이 없으신것 같습니다.
집을 다시 찾으시려면 Trustee Sale(Foreclusre와 같은 말)에서 구매한 사람에게 60만불에 구매하는 방법밖에 없습니다.

2차 융자에서 계약을 구두로 하셨기에 소용이 없을 것 같고 담당자에게 요구한 사항을 전해 주시고 확인을 하지 않으셨기에 계약은 성립되지 않은것 입니다.

8월 말에 입주하실 분에게는 연락 하시어 상황을 말씀 하시고 다른 집을 찾아 보시라고 말씀 하셔야 합니다. Foreclosure이후에는 이미 남에 집이 것입니다.
선생님께서는 그 집을 다시 구매하실 생각이 없으시다면 이사할 곳을 지금 부터 찾으셔야 합니다. 만약 그 집을 구매한 사람에게 연락을 하시어 이사비용을 부담해 줄수 있는지 알아보시면 $3000에서 $5000까지는 받을 수 있을 것입니다.
더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.

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김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 64
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주택구매질문입니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 55
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포클로져에 대해서.....
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 66
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쳅터 7 디스차지후 집사기
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주택구매질문입니다
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모게지 Trial Plan 3번 내는것 끝나고 정식승인이 났는데요...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 59
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Foreclosure - 차압- 구제방법
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 68
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자동차 리스와 주택융자
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 59
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