COLUMN

론 모디를 계속하면 론 모디가 되는지?

Author
김원석
Date
2018-12-10 23:50
Views
50

Q.
경기가 하늘을 찌를듯이 높던 2008년에 노다운페이먼트로 집을 구입했습니다. 집에 1차 8% 이자율에 5/25 ARM과 2차는 12%에 30년 고정으로 론을 얻어서 3년이 지나면 집을 매매할 요랑으로 높은 이자율에도 불구하고 Monthly 페이먼트를 걱정하지 않을 만큼의 수입도 있어서 집을 장만했습니다.
그런데 올해 (2011년) 4월 부터 수입의 일정 부분을 차지하던 비지니스가 크게 나빠져서 페이먼트 하는 데 문제가 생겨 연체를 하기 시작했습니다. 그때 오바마 플랜있다는 얘기를 들었습니다. 그래서 론 모디을 하게 되었습니다. 그걸 하기전에는 저의들은 아주 쉽게 되리라고 생각했습니다. 그런 이유로 연체를 한번도 한적이 없었고 론 모디를 하고 나면 페이먼틀 감당하는데 문제가 되지 않을 만큼의 수입이 있었기 때문이었습니다. 그러나 론 모디는 승인이 나지 않았습니다. 그 이유는 론이 $725900보다 론이 많았가 때문이었습니다.
그래서 랜드에게 가게 수입을 이야기하니까 그 랜드가 가지고 있는 Traditional Loan Modification이라는 프로그램이 있다는 것을 얘기하면서 신청서를 보내줬습니다. 그것을 신청했는데 그것도 두번이나 승인이 나지 않았습니다. 그 이유가 저희들에게 Financial Hardship이 없다는 것을 이유로 기각했다는 것이었습니다. Traditional Loan Modification을 할 수 있으려면 론 페이먼트가 갑자기 많아지는 경우도 해당된다는 항목이 있었습니다. 그 항목에 저의 론이 해당되었습니다. 저희가 가진 1차 론이 50번을 페이먼트를 하고 나면 100%이자를 내는 론으로 바뀐다는 것을 알았습니다. 새로운 페이먼트가 7월부터 적용이 되었습니다. 기존에 내는 페이먼트보다 $2000정도 더 내야만 됐습니다.
지금도 론 모디를 계속하고 있는 중에 있고 8월에 Breech레터라고 하는 편지도 받았습니다. 랜드가 원하면 언제든 foreclosure를 할 수 있다는 편지라고 했습니다. 저희 집에 한달 가게 소득은 $10000정도 되는데 그 수입중에 렌탈로 들어오는 수입이 있고 그 수입은 그 렌탈 프로프티에 페이먼트를 하면 딱 맞는 상황입니다. 실질 소득은 $8000정도 되는데 지금 이 싯점에서 저희들이 무엇을 해야되는지 궁금합니다. 2008년에 $850000한던 집이 $590000불로 떨어져 있고 론 페이먼트는 처음보다 $2000정도 늘어난 상태($7500)이고 듣기에 은행에서는 집을 가져가는 것을 원하지 않는다고 하면서 론 모디를 계속하면 될 거라는 얘기도 들리곤 합니다. 그 얘기들은 실제 랜드가 하는 얘기가 아니라서 믿을 수 없는 얘기입니다.

지금 집을 은행에다가 넘기면서 1차 2차 론에 대한 빚을 청산할 수 있는지 혹은 short sale을 하는 것이 좋은지 아님 foreclosure 할 때까지 살면서 돈을 모으는 것이 좋은지 뭣을 해야할 지 조언이 필요합니다. 그리고 얼마 정도의 소득이 있으면 론 모디가 가능할지 궁금합니다.

A.
렌트하시는 집과 거주 하시는 집 합쳐서 두개이신지 아니면 거주하시는 집이 유닛인지 잘 이해는 되지 않습니다. 다만 렌트하시는 4 유닛 집중 한집에 거주 하시는 경우 렌트를 받으시는 금액으로 재산세, 보험, 몰게지를 내고 남는 돈이 없으셔도 우선은 무료로 거주 할 수 있는 이유만으로 집을 지키실 이유는 됩니다. 에퀴티가 없다 하여도 언젠가는 회복이 될수 있기에 집을 보존 하실 이유가 됩니다.
단, 재산세, 보험, 몰게지에 본인의 돈을 더 넣으실 경우는 상황이 달라 집니다. 엘에이 한인 타운 내 4 유닛 중 한 유닛 2베드 1 베스에 거주 하실 경우를 보겠습니다. 약 $1400의 렌트를 받을 수 있으므로 본인이 재산세, 보험, 몰게지를 내고 $1400이 모자라는 것까지는 집을 지킬 이유가 있다하겠습니다. 만약 그 이상의 페이먼트를 낼경우 그 집을 지킬 이유는 없습니다.

집을 소유하는 이유는 크게 두가지가 있습니다. 한가지는 마켓이 상승을 해 에퀴티가 쌓이고 그 에퀴티를 사용할 수 있는 장점. 두번째는 페이먼트가 렌트와 비슷하거나 쌀경우. 만약 이 두가지 이유중 두가지 맞아 떨어지지 않는 다면 그집을 소유할 이유가 없습니다.

단독 주택을 소유 하시고 렌트용 집을 또 하나 보유 하고 계신 경우, 몇가지의 예를 들어 단독 주택의 상황을 설명해 보겠습니다.

융자금액 $850000, 집 시가 $590000, 몰게지 $7500

위의 경우 개인의 자산은 -$260000 입니다. 만약 이집을 렌트 하실 경우 한달에 많게는 $4000 정도를 받을 수 있으리라 생각 됩니다. 그러면 지금 소유 하고 계신 집을 소유 하고 있지 않고 렌트를 산다고 생각 하면 오히려 개인의 자산은 $0 이 되며 한달에 $3500 정도를 덜 내게 됩니다. 이런 경우에는 절대 집을 소유할 이유가 없습니다. 몇몇 분들은 몇년 지나면 집 값이 올라 에퀴티가 생길 것이라고 생각 하시는 분도 계십니다. 그런 분들은 다음 네가지 예를 보시길 바라겠습니다.

1. 융자조정이 되지 않고 같은 상황을 유지 할경우 10년 후에 집 시가는 $100,000 이 올라 $690000이고 융자 금액은 $100,000정도가 내려 $750000이 될 것입니다. 그래도 개인의 자산은 -$60000인 것을 알 수 있습니다. 렌트에 사는 사람보다 한달에 $3500씩 10년간 더 내었으니 $420,000을 버리고 개인의 자산은 -$60,000 이 되었습니다.

2. 융자조정이 되었을 경우를 보겠습니다. 2%로 첫 5년은 매월 세금합쳐 약$4000씩 내고 매년 1%씩 올라 6년째는 매월 $4300씩, 7년째는 $4600씩, 8 년째는 $4900, 9년째는 $5200, 10년째는 $5500씩 낼경우를 보겠습니다. 첫 5년은 집을 소유할 이유가 있으나 6년째 들어서면서 부터는 점점 소유할 이유가 없어지는 것을 알 수 있습니다. 이 경우 역시 10년 후 개인 자산은 -$60,000 이며 렌트 대비하여 약 $54,000을 더 허비하게 됩니다.

3. 숏세일 하고 10년간 렌트만 하신 경우. 개인 자산은 $0 이며 매달 자신에게 적당한 페이먼트로 원하는 지역에서 거주 하실 수 있습니다.

4. 숏세일 하고 2년 후 다시 집을 구매 하신 경우 (숏세일 후 2년 후면 다시 집을 구매할 수 있습니다). 집에 에퀴티는 약 $100,000 쌓여 개인 자산은 $100,000 이 늘어나 있을 것 입니다.

오히려 소유 하고 있는 것을 포기 할 때 더 낳은 옵션이 있을 수 있습니다. 개인마다 상황이 다르기에 포기 하셔야 할 분이 계시기도 하고 오히려 집을 소유하시는 것이 더 낳을 수도 있습니다. 변호사, CPA, 부동산 중개인등 여려 분야의 전문가들과 말씀을 나누시어 본인에게 맞는 현명한 판단을 내리시길 바랍니다.

단 어떠한 옵션을 선택하셔도 Foreclosure는 선택 하지 마시길 바랍니다. 2차융자가 있으시기에 Foreclosure시 개인 크레딧에 Lien으로 남으며 언젠가는 꼭 처리 하셔야 되는 문제가 됩니다. Short Sale을 선택하실 경우 1차와 2차 모두 탕감해주는 법안이 통과 되었으므로 이점 유의하시여 선택하시길 바랍니다. 숏세일역시 3개월에서 1년 까지 차압을 연장할 수 있으므로 마음에 들고 숏세일 경험이 많은 부동산 중개인과 진행을 하시도록 권장합니다.

더 자세한 사항이나 궁금한 점은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다. 좋은 결과 있으시길 바랍니다.

김원석 부동산 에이전트
Direct: 213-369-9087
Email: wonniekim@yahoo.com
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NOD를 받았습니다.
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현재 집 숏세일 전, 다른 집 구매하려고 하는데.....
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은행에서 2차를 탕감해주겠다고 편지가 왔는데요..
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파산(7) 신청중 Foreclosure
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숏세일에 관하여
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HARP or FHA ?
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현재 시세보다 모기지 금액이 많은 집을 소유하고 있습니다.
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Foreclosure 절차에 대하여
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Foreclosure 대해 궁금합니다.
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재융자
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Short Sale과 비지니스 융자
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HOA와 차압
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론 모디를 계속하면 론 모디가 되는지?
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Short Sale 과 융자
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Short Sale 또는 Foreclosure 후 주택구입
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foreclosure후 대처방법좀...
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차압 중 나가면 이사비용 받을 수 있나요
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va 론에 대해서 알고 싶읍니다.
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타이틀컴페니 경매와 은행 모디피케이션
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재융자
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지금 버지니아는....
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숏세일
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부동산 커미션
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주택구입
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파산 후 숏세일
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이런 방법으로 숏세일을 해도 되는건지요?
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이자와 월 페이먼트를 줄일수 있는지?
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집 어떤것이최선의선택
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첫집장만 모게지가 될까요?
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집을 어떻게 해야 하는 지...
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notice of intent to accelerate
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집 소유
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차압매물을 short sale과 비교 거래
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집을 살 때 코싸인 문제
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HAFA & 숏세일
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집팔기
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주택 융자 에이전트
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Trustee sale 연기
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부동산
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숏세일 집을 사려고 하는데 도움이 필요합니다
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조언을 구합니다.
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숏세일
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232
숏세일 진행중 경매통보
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Short Sale Approval Letter/Closing Date
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차압매물
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첫 주택 구입자 혜택
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모기지 융자 받을 시에 세금보고서류
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모기지 융자금액이 대략 어느정도 될까요?
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F와 D 차이점과 나한태 한국에서 영향 미치는것인지 궁금합니다,
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어떤선택을 해야 할까요
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hud
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4 유닛 아파트에 대해...
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B of A 숏세일 한국부 연락처
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211
대출금보다 집값이 내려갔을때..
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210
숏세일에 대한 질문..
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209
모기지 론
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208
솟세일 끝난후
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
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207
모디케이숀 신청중인데요....
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206
First homebuyer 혜택에 관해서..
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 57
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205
숏 세일하고 난 후
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204
foreclosure
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203
Refinance
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202
집매매에 대한 세금,,,
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201
Loan Modification and Refinance
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200
첫 주택 구입
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199
포크로져
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 51
김원석 2018.12.10 0 51
198
론모디 최종 승인 패키지 사인후
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 52
김원석 2018.12.10 0 52
197
escrow
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 62
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196
다운페이먼트 보조 프로그램
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 70
김원석 2018.12.10 0 70
195
재융자 질문 드립니다
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 49
김원석 2018.12.10 0 49
194
론 모디 진행중에 포글로져 편지를 받았습니다.
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 56
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경매
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 59
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처음 주택을 구입하려고 합니다. 융자를 얼마나 받을 수 있는지...
김원석 | 2018.12.10 | Votes 0 | Views 77
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첫집 장만 보조 프로그램
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경매
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집을 구입할려고 합니다.
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모디케이숀 진행중인데요...
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한국에서 미국 집(투자) 사기
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처음으로 집을 장만하려 합니다.
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모기지 가능한가요
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재융자 신청
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집숏세일할때 2차 라인융자는 어떻게 정리하나요?
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숏세일과 포크로징의 차이가 ????
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