COLUMN

모게지 페이먼트와 주택 재융자

Author
김원석
Date
2018-12-10 23:50
Views
63

Q.
안녕하세요.
전 모게지 잔액이 $ 360.000 정도이고 주택시세는 $ 310.000 정도입니다.
일년전 정도부터 제1, 2 모게지를 모두 납부하지 않은 상태입니다.
은행에선 계속 고지서만 보내오는 상황이고,
몇일전에 인편으로 전화해달라는 메세지를 받앗습니다.
주택을 앞으로 어떻게 해야할지 모르겟고, 얼마나 더 살수있을지 ...
변호사님 도움을 언제 부터 받아야할지... 경매들어올 시점인지 그 전인지...
어떻게해야 할지 모르겠습니다
좋은 조언 부탁드립니다

A.
많은 어려운 결정을 내리셔야 하는 시점입니다.

이미 페이먼트가 늦거나 융자 금액이 시세보다 높은 경우에는 재융자는 가능하지 않습니다.

페이먼트가 늦은 상태에서 집을 지킬 수 있는 방법은 융자 조정 밖에 없으나 이것역시 쉽지는 않습니다. 보고하시는 인컴이 새로 조정 받을 융자 페이먼트와 세금의 3배 정도가 되어야 합니다. 인컴이 융자 페이먼트의 3배가 되시는 분이라면 페이먼트 내는데 어려움이 있지도 않았겠지요.

그래서 이 상황에서는 융자 조정을 신청을 하시고 실패 할경우에는 숏세일을 신청 하셔야 조금이나마 거주하는 시간을 늘이며 1차, 2차 융자및 기타 빚을 탕감을 받을 수 있습니다. 만약 탕감을 받지 못하고 차압을 당하게 되면 2차와 기타 빚은 개인 채무로 남을 수 있습니다. 그리고 요즘은 숏세일시 이사비용을 셀러가 받을 수 있기에 여러모로 도움이 되며 숏세일 비용이 들지 않아 집 주인에게는 융자 조정이 실패후 고려 하는 옵션입니다.

페이먼트는 90일 동안 불입을 하시면 Notice of Default (NOD)라는 차압을 시작 한다는 공고를 받게 됩니다. 이 공고 이후로는 한달치 페이먼트를 할 수 없으며 밀린 전액과 페널티를 값아야 합니다. NOD이후로 90일 이 지나면 Notice of Trustee Sale이라는 공고를 받으며 21일 이내로 경매처분이 됩니다. 하지만 요즘은 이렇게 시간에 정확하게 공고를 보내어 경매를 하지는 않으므로 아무런 행동을 취하지 않으셔도 1년 정도는 머무를 수 있으나 융자 조정이나 숏세일등을 신청하시게 되면 시간이 조금더 연장 됩니다.

우선은 CPA, 변호사, 부동산 에이전트를 만나 보시어 어떻게 하는 것이 가장 현명한 것인지 결정을 하셔야 할 때 입니다. 어느 한쪽 말만 믿지 마시고 여러분께 문의 하시어 본인에게 알맞은 행동을 하셔야 하겠습니다. 이중 가장 위험한 것은 아무것도 하지 않는 것이며 차압을 당하게 된다면 그후에는 더 어려운 결정을 하실 수 도 있습니다.

더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.
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